فشار تورم مسکن بر مستاجران بیشتر شد

به گزارش نماد اقتصاد، برای درک فشار تورم مسکن بر مستاجران نمی‌توان تنها نرخ رشد اجاره‌بها را بررسی کرد. مسئله اصلی، رابطه میان اجاره، درآمد خانوار، قدرت پس‌انداز و قیمت مسکن است.

فشار تورم مسکن بر مستاجران فقط به افزایش اجاره‌بها محدود نیست

خانواری که مالک خانه است، در شرایط تورمی علاوه بر درآمد جاری، یک دارایی واقعی نیز در اختیار دارد. در صورت افزایش اسمی قیمت مسکن، ارزش دارایی مالک نیز افزایش می‌یابد؛ هرچند این افزایش ارزش لزوما به معنای افزایش نقدینگی یا رفاه فوری خانوار نیست.

در مقابل، مستاجر باید هزینه مسکن را از درآمد جاری خود تامین کند و پرداخت اجاره به‌طور مستقیم برای او دارایی ایجاد نمی‌کند. بنابراین، فشار تورم مسکن بر مستاجران از دو مسیر افزایش هزینه سکونت و دشوارتر شدن فرآیند انباشت سرمایه برای خرید خانه شکل می‌گیرد.

بانک جهانی نیز در مطالعات خود درباره بخش مسکن ایران، عواملی مانند نسبت بالای قیمت مسکن به درآمد، محدودیت دسترسی به تامین مالی و دشواری تامین پیش‌پرداخت را از موانع مهم مالکیت مسکن دانسته است. از این منظر، هر عاملی که توان پس‌انداز خانوار را کاهش دهد، می‌تواند ورود آن به بازار خرید را دشوارتر کند.

اجاره گران‌تر شده است؛ حتی اگر سرعت رشد آن کمتر باشد

داده‌های رسمی بازار اجاره تصویری مهم از وضعیت فعلی ارائه می‌کند. بر اساس گزارش‌های منتشرشده از شاخص قیمت مصرف‌کننده، تورم سالانه اجاره مسکن در تیرماه ۱۴۰۵ حدود ۳۲.۵ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه آن حدود ۳۱.۷ درصد اعلام شد.

این ارقام به معنای کاهش اجاره‌بها نیست. ارزیابی ارقام نشان می‌دهد سرعت افزایش اجاره نسبت به دوره مشابه سال ۱۴۰۴ همچنان بالا بوده است. بنابراین، مستاجری که قرارداد جدیدی منعقد می‌کند یا قرارداد خود را تمدید می‌کند، همچنان با سطح بالاتری از هزینه مسکن مواجه است.

در همین حال، گزارش رویترز در مرداد ۱۴۰۵ با استناد به داده‌های رسمی ایران، رشد سالانه قابل‌توجه قیمت‌ها و فشار شدید تورمی بر اقتصاد خانوار را مورد توجه قرار داد. این وضعیت نشان می‌دهد حتی اگر اجاره‌بها با سرعتی کمتر از تورم عمومی رشد کند، افزایش هزینه آن همچنان می‌تواند قدرت خرید خانوار را کاهش دهد.

به همین دلیل، فشار تورم مسکن بر مستاجران را باید در کنار سایر هزینه‌های زندگی سنجید. خانواری که هم‌زمان با افزایش هزینه خوراک، حمل‌ونقل و سایر کالاها با رشد اجاره روبه‌رو است، منابع محدودتری برای پس‌انداز خواهد داشت.

چرا مستاجر نمی‌تواند به‌سادگی هزینه مسکن را کاهش دهد؟

یکی از ویژگی‌های مهم هزینه مسکن این است که برخلاف بسیاری از مخارج مصرفی، امکان حذف کامل آن وجود ندارد. خانوار می‌تواند خرید برخی کالاها را به تعویق بیندازد، مصرف برخی خدمات را کاهش دهد یا از بخشی از هزینه‌های غیرضروری صرف‌نظر کند؛ اما نمی‌تواند هزینه سکونت را به صفر برساند.

در نتیجه، هنگامی که اجاره‌بها افزایش پیدا می‌کند، معمولا چند گزینه پذیرش هزینه بالاتر، انتقال به منطقه ارزان‌تر، انتخاب واحد کوچک‌تر، کاهش کیفیت مسکن یا تغییر الگوی زندگی پیش روی خانوار قرار می‌گیرد.

گزارش‌های منتشرشده درباره تهران در سال ۲۰۲۶ نمونه‌هایی از همین رفتارها را ثبت کرده‌اند. برخی خانوارها برای کاهش هزینه مسکن به مناطق ارزان‌تر مهاجرت کرده‌اند و مواردی از کوچک‌تر شدن فضای سکونت و گسترش گزینه‌های اشتراکی نیز گزارش شده است.

این تغییرات نشان می‌دهد فشار تورم مسکن بر مستاجران فقط در صورت‌حساب ماهانه ظاهر نمی‌شود؛ بلکه می‌تواند محل زندگی، اندازه واحد مسکونی و حتی تصمیم خانوار درباره ادامه حضور در یک شهر را تحت تاثیر قرار دهد.

اجاره‌بها چگونه توان خرید مسکن را کاهش می‌دهد؟

مهم‌ترین حلقه در این زنجیره، رابطه میان هزینه اجاره و پس‌انداز است. برای خرید خانه، خانوار معمولا به سرمایه اولیه قابل‌توجهی نیاز دارد. هرچه سهم بیشتری از درآمد صرف اجاره شود، منابع باقی‌مانده برای پس‌انداز کاهش پیدا می‌کند.

البته شدت این رابطه برای همه خانوارها یکسان نیست و به درآمد، ثروت اولیه، کمک خانواده، دسترسی به تسهیلات و قیمت مسکن در منطقه سکونت بستگی دارد.

با این حال، مطالعات بانک جهانی درباره بازار مسکن ایران نشان داده‌اند که نسبت بالای قیمت مسکن به درآمد و محدودیت‌های تامین مالی، از عوامل مهم دشواری دسترسی خانوارها به مالکیت هستند.

از این منظر، فشار تورم مسکن بر مستاجران زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که رشد هزینه اجاره هم‌زمان با افزایش قیمت دارایی مسکن اتفاق بیفتد.

شکاف میان هزینه سکونت و انباشت دارایی

تفاوت بنیادی مالک و مستاجر در اقتصاد تورمی را می‌توان در دو مفهوم مسکن مصرفی و مالکیت مسکن خلاصه کرد. مستاجر برای مصرف خدمات مسکن هزینه می‌کند؛ مالک علاوه بر مصرف همین خدمات، دارایی مسکن نیز در اختیار دارد.

این تفاوت به معنای آن نیست که مالک از تورم آسیب نمی‌بیند. هزینه نگهداری، مالیات، هزینه فرصت سرمایه و کاهش قدرت خرید نیز می‌تواند مالک را تحت فشار قرار دهد، اما در صورت افزایش ارزش اسمی مسکن، مالک دست‌کم از افزایش ارزش دارایی برخوردار است؛ در حالی که مستاجر چنین دارایی‌ای ایجاد نمی‌کند.

به همین دلیل، فشار تورم مسکن بر مستاجران می‌تواند به شکاف گسترده‌تری در ثروت خانوارها منجر شود؛ به‌ویژه اگر خانوار مستاجر برای مدت طولانی نتواند سرمایه لازم برای خرید مسکن را انباشته کند.

دو خانوار با درآمد ماهانه مشابه ممکن است در چنین شرایطی موقعیت اقتصادی کاملا متفاوتی داشته باشند. خانوار مالک دارای دارایی مسکن است، اما خانوار مستاجر باید بخش مشخصی از درآمد خود را برای استفاده از دارایی دیگری پرداخت کند.

تهران؛ نمونه‌ای از تشدید فشار بازار اجاره

تهران یکی از مهم‌ترین نمونه‌ها برای بررسی فشار تورم مسکن بر مستاجران است. بر اساس گزارش‌های منتشرشده در مرداد ۱۴۰۵، متوسط اجاره پیشنهادی ماهانه در برخی بررسی‌های بازار تهران به بیش از ۷۲۰ میلیون ریال رسیده بود. همچنین قیمت پیشنهادی مسکن در پایتخت در سطحی قرار داشت که خرید خانه برای بسیاری از خانوارهای فاقد سرمایه اولیه دشوار بود.

باید توجه داشت این ارقام مربوط به قیمت‌ها و اجاره‌های پیشنهادی بازار هستند و الزاما معادل قیمت نهایی معاملات یا قراردادهای قطعی نیستند. با این حال، آن‌ها تصویری از سطح هزینه‌ای ارائه می‌کنند که خانوار هنگام جست‌وجوی مسکن با آن مواجه می‌شود.

در چنین شرایطی، مستاجر برای حفظ هزینه مسکن در محدوده توان مالی خود ممکن است مجبور به ترک محله، کوچک‌تر کردن خانه یا حتی خروج از تهران شود.

گزارش‌های رسانه‌ای در سال جاری نیز نمونه‌هایی از تجربه خانوارهایی را ثبت کرده‌اند که برای کاهش هزینه زندگی از تهران به مناطق ارزان‌تر مهاجرت کرده‌اند.

وقتی اجاره‌بها به تغییر سبک زندگی منجر می‌شود

افزایش هزینه اجاره می‌تواند ساختار مصرف خانوار را نیز تغییر دهد. اگر بخش بیشتری از درآمد صرف مسکن شود، منابع باقی‌مانده برای سایر مخارج کاهش پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، خانوار ممکن است به سمت مصرف کمتر، انتخاب کالاهای ارزان‌تر یا کاهش برخی هزینه‌های اختیاری حرکت کند.

با این حال، درباره میزان دقیق کاهش هزینه‌های آموزش، سلامت، تفریح یا فرهنگ در میان مستاجران ایرانی نمی‌توان بر اساس داده‌های موجود رقم مشخصی ارائه کرد؛ زیرا برای چنین تحلیلی باید هزینه خانوارها بر اساس وضعیت مالکیت و نوع مسکن به‌صورت جداگانه بررسی شود.

آنچه داده‌های موجود نشان می‌دهد، تغییر رفتار مسکونی خانوارها از جمله حرکت به مناطق ارزان‌تر، انتخاب واحدهای کوچک‌تر و استفاده از شیوه‌های سکونتی اشتراکی است. این تغییرات نشان می‌دهد فشار تورم مسکن بر مستاجران می‌تواند از بازار مسکن به حوزه رفاه خانوار و تصمیم‌های اجتماعی نیز سرایت کند.

آیا دوران اجاره‌نشینی در حال طولانی‌تر شدن است؟

پرسش کلیدی درباره قدرت خرید مستاجران این است که آیا افزایش هزینه مسکن صرفا فشار کوتاه‌مدت ایجاد می‌کند یا توان مالکیت خانوار را نیز برای سال‌های آینده کاهش می‌دهد.

برای پاسخ قطعی به این پرسش، باید داده‌های طولی درباره درآمد، اجاره، پس‌انداز، قیمت مسکن، وام‌های مسکن و وضعیت مالکیت خانوارها در اختیار باشد. چنین مجموعه داده‌ای در منابع بررسی‌شده برای سال ۱۴۰۵ در حال حاضر وجود ندارد.

در عین حال سازوکار اقتصادی مسئله روشن است: اگر رشد اجاره‌بها باعث کاهش قابل‌توجه پس‌انداز خانوار شود و هم‌زمان قیمت مسکن و هزینه تامین مالی افزایش یابد، مسیر تأمین پیش‌پرداخت دشوارتر خواهد شد.

در این حالت، فشار تورم مسکن بر مستاجران می‌تواند یک اثر تجمعی ایجاد کند؛ یعنی خانوار نه‌تنها امروز هزینه بیشتری برای مسکن پرداخت کند، بلکه برای خرید خانه در آینده نیز با سرمایه موردنیاز بیشتری مواجه شود.

تورم؛ مزیت دارایی برای مالک، فشار نقدی برای مستاجر

تفاوت میان مالک و مستاجر در شرایط تورمی را باید با احتیاط تحلیل کرد. افزایش قیمت مسکن لزوما به معنای افزایش رفاه مالک نیست؛ زیرا مالک ممکن است قصد فروش نداشته باشد و افزایش ارزش خانه نیز الزاما درآمد قابل مصرف ایجاد نمی‌کند.

با این حال، مالک صاحب دارایی‌ای است که ارزش اسمی آن می‌تواند همراه با تورم افزایش پیدا کند. مستاجر چنین دارایی‌ای در اختیار ندارد و برای ادامه سکونت باید هزینه‌های جاری را پرداخت کند. همین تفاوت باعث می‌شود فشار تورم مسکن بر مستاجران از نظر انباشت ثروت اهمیت پیدا کند.

اگر خانوار مستاجر نتواند از درآمد خود سرمایه کافی برای خرید مسکن ایجاد کند، فاصله آن با مالکیت ممکن است طولانی‌تر شود. در مقابل، خانواری که پیش‌تر مالک شده است، در صورت رشد ارزش اسمی مسکن، دارایی خود را در محیط تورمی حفظ می‌کند؛ هرچند این موضوع به معنی مصونیت کامل او از تورم نیست.

مسئله اصلی بازار مسکن؛ قیمت یا توان خرید؟

تمرکز عمومی بر بازار مسکن معمولا بر قیمت هر مترمربع، تعداد معاملات و نرخ اجاره‌بها قرار دارد. در عین حال برای بررسی وضعیت خانوار، یک متغیر دیگر اهمیت زیادی دارد: نسبت هزینه مسکن به درآمد و میزان منابعی که پس از پرداخت این هزینه برای پس‌انداز باقی می‌ماند.  به همین دلیل، برای سنجش فشار تورم مسکن بر مستاجران باید مجموعه‌ای از شاخص‌ها در کنار یکدیگر بررسی شوند.

چنین رویکردی تصویر دقیق‌تری از بحران مسکن ارائه می‌کند؛ زیرا ممکن است نرخ رشد اجاره در یک مقطع کاهش یابد، اما اگر سطح اجاره همچنان بالا باشد و درآمد واقعی خانوار افت کرده باشد، مشکل استطاعت مسکن همچنان پابرجا خواهد ماند.

خطر اصلی تداوم شکاف میان درآمد و دارایی است

داده‌های موجود نشان می‌دهد بازار اجاره ایران در شرایطی فعالیت می‌کند که خانوارها با تورم بالا، کاهش قدرت خرید و دشواری دسترسی به مسکن ملکی مواجه‌اند.

در چنین فضایی، فشار تورم مسکن بر مستاجران صرفا به افزایش رقم اجاره در قرارداد بعدی محدود نمی‌شود. این فشار می‌تواند از طریق کاهش توان پس‌انداز، فاصله خانوار با تامین پیش‌پرداخت را افزایش دهد؛ به‌خصوص برای خانوارهایی که از ابتدا سرمایه اولیه محدودی دارند.

در سوی دیگر، مالک مسکن اگرچه از تورم و افزایش هزینه‌های زندگی مصون نیست، اما دارای یک دارایی واقعی است که ارزش اسمی آن می‌تواند همراه با تورم افزایش پیدا کند.

بنابراین، مسئله اساسی بازار مسکن ایران فقط این نیست که اجاره‌بها چقدر افزایش یافته است؛ پرسش مهم‌تر این است که پس از پرداخت اجاره، چه مقدار از درآمد خانوار برای تشکیل سرمایه باقی می‌ماند و آیا این مقدار برای عبور از بازار اجاره به بازار مالکیت کافی است یا خیر.

اگر فاصله میان رشد درآمد، هزینه اجاره و قیمت مسکن برای مدت طولانی باقی بماند، فشار تورم مسکن بر مستاجران می‌تواند از یک فشار هزینه‌ای کوتاه‌مدت به عاملی برای طولانی‌تر شدن اجاره‌نشینی و تعمیق شکاف دارایی میان خانوارها تبدیل شود.

از همین منظر، آینده بازار مسکن تنها با شاخص قیمت خانه یا نرخ اجاره سنجیده نمی‌شود؛ بلکه توان واقعی خانوار برای پس‌انداز و خرید نیز باید در مرکز تحلیل قرار گیرد.