 copy.webp)
بازار مسکن در آغاز شهریور ۱۴۰۵؛ قیمت بالا رفته است اما معامله چرا انجام نمیشود؟
بازار مسکن شهریور ماه ۱۴۰۵ را با یک تناقض جدی آغاز کرده است؛ قیمتهای پیشنهادی همچنان میل به افزایش دارند اما معاملات در سطحی نیست که بتوان از رونق بازار سخن گفت. در مرداد ماه، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمانها در تهران طبق برخی دادههای میدانی به حدود ۲۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در هر مترمربع رسید که نسبت به تیر ماه ۳.۲ درصد افزایش را نشان میدهد؛ با این حال، همزمان گزارشهای متعدد از تداوم رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید خانوارها حکایت دارند.
به گزارش نماد اقتصاد، بازار مسکن اکنون وارد مرحلهای شده است که در آن قیمت و معامله از یکدیگر فاصله گرفتهاند. فروشندگان حاضر نیستند بهراحتی از قیمتهای مورد انتظار خود عقبنشینی کنند و خریداران نیز توان همراهی با این قیمتها را ندارند. نتیجه، بازاری است که در آن فایل فروش وجود دارد و قیمتها بالا میرود اما قرارداد به اندازه کافی منعقد نمیشود.
قیمت بالا میرود اما چرا خریدار وارد بازار نمیشود؟
اولین و مهمترین پاسخ را باید در شکاف میان قیمت مسکن و درآمد خانوار جستوجو کرد. مسکن طی سالهای گذشته بهمراتب سریعتر از رشد درآمد بخش بزرگی از خانوارها گران شده است. بنابراین حتی اگر خریدار امروز نسبت به گذشته پول بیشتری در اختیار داشته باشد، قدرت خرید واقعی وی برای خرید خانه لزوما افزایش پیدا نکرده است.
این مسئله بهخصوص در تهران شدیدتر است. بررسیهای میدانی روزهای پایانی مرداد نشان میدهد حتی واحدهای کوچکمتراژ که معمولا مقصد اصلی تقاضای مصرفی با توان مالی پایینتر بودند، برای بخش بزرگی از متقاضیان از دسترس خارج شدهاند.
در چنین شرایطی، افزایش قیمت اسمی مسکن الزاما به معنای افزایش تقاضا نیست بلکه ممکن است دقیقا نتیجه معکوس داشته باشد و تعداد خریداران بالقوه را کاهش دهد.
رکود تورمی؛ نام دقیق وضعیت فعلی بازار
بازار مسکن شهریور را میتوان نمونهای از رکود تورمی دانست؛ یعنی شرایطی که قیمتها تمایل به افزایش دارند اما حجم معاملات رشد نمیکند.
در بازارهای معمولی، افزایش قیمت باید بخشی از عرضهکنندگان را به فروش بیشتر و بخشی از تقاضا را به خروج از بازار وادار کند اما در مسکن ایران، بهدلیل نقش آن بهعنوان دارایی سرمایهای، معادله پیچیدهتر است.
فروشندهای که ملک خود را پنج یا ۱۰ سال قبل خریده است، معمولا قیمت روز سایر داراییها، هزینه ساخت و تورم عمومی را در تعیین قیمت لحاظ میکند. بنابراین ممکن است حتی در شرایط رکودی نیز حاضر به فروش با تخفیف سنگین نباشد.
از سوی دیگر، خریدار مصرفی که عمدتا از محل درآمد ماهانه یا تسهیلات بانکی اقدام میکند، توان افزایش بودجه خود را با همان سرعت ندارد؛ این همان نقطهای است که رکود و تورم همزمان شکل میگیرند.
قیمتهای پیشنهادی با قیمت معامله یکی نیستند
یکی از نکات مهم در تحلیل بازار مسکن، تفاوت میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله است. افزایش قیمت فایلهای فروش الزاما به این معنا نیست که تمام معاملات نیز با همان نرخ انجام شدهاند.
وقتی فروشنده قیمت بالاتری برای ملک خود تعیین میکند، ممکن است ماهها در بازار باقی بماند؛ بدون اینکه مشتری نهایی پیدا کند. بنابراین بالا رفتن میانگین قیمت فایلها میتواند همزمان با کاهش تعداد معاملات رخ دهد. گزارشهای مرداد ماه نیز بر همین مسئله تاکید دارند؛ قیمتهای پیشنهادی روند صعودی داشتهاند اما بازار همچنان با کاهش معاملات مواجه بوده است.
در نتیجه، برای سنجش واقعی بازار باید میان سه عدد تفاوت قائل شد؛ قیمت پیشنهادی فروشنده، قیمت مورد توافق و قیمت قطعی معامله. هرچه فاصله این سه عدد بیشتر شود، نشاندهنده افزایش اصطکاک در بازار است.
چرا فروشنده حاضر به کاهش قیمت نیست؟
پرسش مهم دیگر این است که اگر مشتری وجود ندارد، چرا فروشندگان قیمت را پایین نمیآورند؟ یکی از دلایل اصلی، انتظار تورمی است.
فروشنده تصور میکند اگر امروز ملک خود را بفروشد، جایگزین کردن آن در آینده با قیمت پایینتر امکانپذیر نخواهد بود. بنابراین ترجیح میدهد فایل خود را حفظ کند و منتظر شرایط بهتر بماند.
دلیل دوم، افزایش هزینه ساخت است. زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، خدمات مهندسی و سایر هزینههای مرتبط با ساختوساز در سالهای اخیر افزایش یافتهاند. بنابراین سازنده نیز نمیتواند بهسادگی ملک را با قیمتهایی بفروشد که از هزینه جایگزینی آن فاصله زیادی دارد.
از سوی دیگر، برخی مالکان مسکن را صرفا یک دارایی مصرفی نمیدانند و کاهش قیمت را به معنای از دست دادن بخشی از ارزش سرمایه خود تلقی میکنند. نتیجه چنین رفتاری، چسبندگی قیمتها است؛ یعنی حتی در زمان کاهش تقاضا، قیمت اسمی ملک بهسرعت کاهش پیدا نمیکند.
سازندگان خرد؛ یکی از عوامل چسبندگی قیمت
در بازار مسکن، قیمتگذاری صرفا از سوی خریدار و فروشنده نهایی تعیین نمیشود. سازندگان خرد نیز نقش مهمی در شکلگیری قیمتهای پیشنهادی دارند.
برخی گزارشهای اخیر از این موضوع حکایت دارند که نبود معیار شفاف قیمتگذاری و مقایسه فایلهای نوساز با واحدهای مشابه میتواند به شکلگیری زنجیرهای از افزایش قیمتهای پیشنهادی منجر شود.
به بیان سادهتر، اگر یک واحد نوساز در یک محله با قیمت بالاتری عرضه شود، فایلهای مشابه نیز ممکن است با استناد به همان قیمت، نرخ جدیدی پیدا کنند؛ حتی اگر هنوز معامله قطعی با آن قیمت انجام نشده باشد. به همین دلیل، قیمتسازی در فایلها میتواند سریعتر از قیمت واقعی معاملات حرکت کند.
قدرت خرید؛ گره اصلی بازار مسکن
مسئله اصلی بازار شهریور ماه را باید در سمت تقاضا جستوجو کرد. وقتی درآمد خانوار با قیمت مسکن همگام نیست، حتی کاهش نسبی قیمت نیز لزوما به رونق معاملات منجر نمیشود.
برای مثال، اگر قیمت یک آپارتمان پنج میلیارد تومان باشد و درآمد خانوار به اندازهای نباشد که بتواند بخش قابلتوجهی از این مبلغ را تامین کند، حتی تخفیف ۱۰ درصدی نیز الزاما خریدار جدید ایجاد نمیکند. به همین دلیل، رونق پایدار بازار مسکن بیش از آنکه صرفا به قیمت وابسته باشد، به قدرت خرید واقعی خانوار وابسته است.
وام مسکن میتواند بازار را تکان دهد؟
افزایش تسهیلات خرید مسکن یکی از ابزارهایی است که میتواند بخشی از شکاف قدرت خرید را کاهش دهد. در روزهای اخیر، موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن نیز مورد توجه قرار گرفته است.
برخی تحلیلها افزایش تسهیلات را عاملی بالقوه برای کمک به خروج بازار از رکود میدانند اما گروه دیگری معتقدند حتی افزایش ۱۰۰ درصدی وام نیز در برابر جهش چندبرابری قیمت مسکن طی سالهای اخیر، اثر محدودی بر قدرت خرید خواهد داشت.
مسئله اینجاست که وام تنها زمانی میتواند تقاضای موثر ایجاد کند که مبلغ تسهیلات نسبت معناداری با قیمت ملک داشته باشد و اقساط نیز با درآمد خانوار قابل پرداخت باشد. حال اگر وام افزایش پیدا کند اما قیمت ملک و هزینه تامین مالی همچنان بالا باشد، ممکن است اثر آن بر تعداد معاملات محدود بماند.
چرا واحدهای کوچک دیگر راهحل بازار نیستند؟
در گذشته، بخشی از خانوارهایی که توان خرید واحدهای بزرگ را نداشتند، به سمت خانههای کوچکتر میرفتند اما افزایش قیمت عمومی مسکن باعث شده است این بخش نیز تحت فشار قرار گیرد.
گزارشهای میدانی روزهای پایانی مرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد حتی واحدهای کوچکمتراژ در تهران برای بخش قابلتوجهی از متقاضیان مصرفی از دسترس خارج شدهاند. این اتفاق یک پیام مهم دارد و آن اینکه رکود دیگر فقط در بخش واحدهای بزرگ و لوکس نیست بلکه به بخش مصرفی بازار نیز سرایت کرده است.
در چنین شرایطی، کاهش متراژ یکی از راههای جبران کاهش قدرت خرید بوده اما وقتی قیمت هر مترمربع به اندازه کافی بالا میرود، حتی این راهحل نیز محدود میشود.
شهریور ۱۴۰۵؛ بازار در انتظار کدام اتفاق است؟
برای شهریور ماه میتوان سه سناریوی کلی متصور شد:
سناریوی اول؛ ادامه رکود و رشد محدود قیمت
در این سناریو، قدرت خرید همچنان پایین میماند؛ معاملات در سطح محدودی حرکت میکند و فروشندگان نیز حاضر به کاهش محسوس قیمتهای پیشنهادی نمیشوند. نتیجه میتواند بازاری باشد که قیمت اسمی بالا میرود اما تعداد معاملات پایین میماند.
سناریوی دوم؛ افزایش معاملات بدون جهش قیمت
اگر بخشی از خریداران مصرفی به بازار بازگردند، تسهیلات بانکی اثرگذارتر شود یا فروشندگان برای تبدیل ملک به نقدینگی تخفیف بیشتری ارائه دهند، ممکن است تعداد معاملات افزایش پیدا کند. در این حالت، رونق لزوما به معنای جهش قیمت نیست بلکه ممکن است ابتدا شاهد افزایش حجم معاملات باشیم.
سناریوی سوم؛ شوک تورمی و جهش دوباره قیمت
در صورت افزایش شدید نرخ ارز، تشدید تورم یا افزایش انتظارات تورمی، بازار مسکن نیز میتواند با موج جدیدی از افزایش قیمتهای پیشنهادی مواجه شود اما نکته مهم این است که حتی در چنین سناریویی، افزایش قیمت الزاما به معنای رونق معاملات نیست و ممکن است بازار همزمان با افزایش قیمت، عمیقتر وارد رکود شود.
آیا بازار مسکن حباب دارد؟
مسکن بازار یکپارچهای نیست و قیمت یک واحد نوساز در شمال تهران را نمیتوان با یک آپارتمان قدیمی در جنوب تهران مقایسه کرد. حتی در یک منطقه نیز سن، کیفیت ساخت، دسترسی، پارکینگ، آسانسور، طبقه، عرض کوچه و وضعیت سند میتواند قیمت را بهشدت تغییر دهد. بنابراین، صحبت از قیمت مسکن تهران بدون توجه به این تفاوتها میتواند گمراهکننده باشد.
با این حال، افزایش قیمتهای پیشنهادی همزمان با کاهش توان خرید نشان میدهد فاصله میان ارزش مورد انتظار فروشنده و توان پرداخت خریدار به یکی از مهمترین مشکلات بازار تبدیل شده است.
سرمایهگذار چه چیزی را باید زیر نظر بگیرد؟
در نهایت برای تحلیل بازار مسکن در شهریور ماه، صرفا دنبال کردن قیمت فایلها کافی نیست و چهار شاخص اهمیت بیشتری دارند:
اول، حجم معاملات: آیا تعداد قراردادها افزایش یافته یا کاهش؟ دوم، فاصله قیمت پیشنهادی و قطعی: هرچه تخفیف معامله بیشتر شود، نشانه فشار فروش قویتر است.
سوم، قدرت خرید خانوار: آیا درآمد و تسهیلات توان همراهی با قیمت مسکن را دارند؟ چهارم، هزینه ساخت و قیمت زمین: این دو متغیر سمت عرضه را تعیین میکنند و در بلندمدت روی قیمت تمامشده اثر دارند.
اگر حجم معاملات افزایش یابد و همزمان فاصله قیمت پیشنهادی و قطعی کاهش پیدا کند، میتوان نشانههای رونق را جدیتر گرفت اما اگر قیمتهای پیشنهادی افزایش پیدا کنند و تعداد معاملات همچنان پایین بماند، احتمالا با همان پدیدهای روبهرو هستیم که امروز بازار را درگیر کرده است: رکود تورمی.
۰ دیدگاه