خانه متری می‌خرید، سند نمی‌گیرید!

به گزارش نماد اقتصاد، با ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان می‌توان وارد طرحی شد که با عنوان خرید متری مسکن شناخته می‌شود؛ اما این مبلغ، قیمت یک متر خانه نیست. در عرضه‌ای که مرداد امسال برای طرح «خانه‌ریز» اعلام شد، هر سهم معادل یک‌صدم مترمربع بود؛ یعنی ارزش مبنای هر مترمربع به ۲۱۹ میلیون تومان می‌رسید. مبلغ ورود کوچک شده بود، نه قیمت خانه.

تفاوت مهم‌تر، در چیزی است که خریدار دریافت می‌کند. پرداخت پول در این مدل به معنای صدور سند مالکیت برای همان متراژ نیست. خریدار در منافع پروژه شریک می‌شود و رسیدن به یک آپارتمان، مرحله دیگری دارد.

نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، در توضیح این مدل گفته است گواهی خرید، سند مالکیت ثبتی نیست و تا پایان پروژه مالکیت عینی واگذار نمی‌شود.

اجاره امروز، پس‌انداز خرید خانه را می‌بلعد

جذابیت خرید متری مسکن را باید در وضعیت خانوارها جست‌وجو کرد. مستاجر باید اجاره امروز را بپردازد و هم‌زمان برای خرید خانه فردا پول جمع کند. هر افزایش اجاره، بخشی از توان پس‌انداز او را مصرف می‌کند؛ همان پولی که قرار بود سرمایه اولیه خرید خانه شود.

تازه‌ترین نتایج طرح هزینه و درآمد خانوار، منتشرشده در مهر ۱۴۰۵، نشان می‌دهد فشار هزینه‌ها از رشد درآمد خانوار جلو زده است.

بر اساس اعلام مرکز آمار، متوسط هزینه سالانه خانوار شهری در سال ۱۴۰۴ به حدود ۳۹۲ میلیون تومان رسیده؛ افزایشی ۴۵٫۴ درصدی، درحالی‌که درآمد متوسط ۴۱٫۲ درصد رشد کرده است. برای متقاضی خرید خانه، این فاصله اهمیت دارد، وقتی هزینه زندگی سریع‌تر از درآمد بالا می‌رود، افزایش درآمد به‌تنهایی به معنای توان بیشتر برای پس‌انداز و خرید مسکن نیست.

با وجود این ملاحظات، خرید خانه نیازمند سرمایه‌ای بزرگ و یکجاست، درحالی‌که درآمد خانوار به‌تدریج به دست می‌آید و بخش زیادی از آن صرف زندگی می‌شود. خرید متری می‌کوشد این مانع ورود را کوچک کند اما کوچک کردن مبلغ اولین پرداخت، با حل مشکل تامین بهای کل خانه تفاوت دارد.

از وعده بورس مسکن تا اجرای خانه‌ریز

۲۲ مهر ۱۳۹۹، محمد اسلامی، وزیر وقت راه و شهرسازی، از برنامه استفاده از اوراق سلف موازی استاندارد مسکن در بورس کالا سخن گفته بود. هدف اعلام‌شده، فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری متری برای مردم و تامین منابع ساخت برای سازندگان بود. آن اظهارات درباره یک ابزار بازار سرمایه بود؛ نه همان قرارداد و سازوکاری که امروز در خانه‌ریز معرفی می‌شود.

در گزارش نشست ۲۴ مرداد، قیمت هر خانه‌ریز ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان اعلام شد. همچنین سقف خرید آن مرحله برای هر کد ملی، ۱۰۰ خانه‌ریز بود.

محاسبه بر مبنای همان نرخ اعلام‌شده چنین است:

واگذاری خانه با حراج، تقسیم درآمد میان سرمایه‌گذاران

ابتدا حراج ویژه دارندگان خانه‌ریز همان پروژه برگزار می‌شود و بالاترین پیشنهاد معتبر برنده است. در شرایط پیش‌بینی‌شده، حراج عمومی نیز امکان‌پذیر خواهد بود. پس از فروش و کسر هزینه‌ها و تعهدات مربوط، عواید میان دارندگان توزیع می‌شود.

اهمیت این سازوکار در آن است که «دارنده سهم بودن» با «داشتن حق قطعی تحویل یک واحد مشخص» یکسان نیست. حراج می‌تواند برای سرمایه‌گذاری که خواهان دریافت بیشترین عواید فروش مطلوب باشد؛ اما متقاضی سکونت، به قیمت نهایی قابل پرداخت و امکان تحویل خانه نیاز دارد.

اینجا دو خواسته متفاوت روبه‌روی یکدیگر قرار می‌گیرند، سرمایه‌گذار از فروش گران‌تر منتفع می‌شود، ولی خریدار مصرفی می‌خواهد همان خانه را با مبلغی در توان خود بخرد. طراحی یک ابزار موفق باید روشن کند این دو خواسته چگونه با یکدیگر جمع می‌شوند.

قرارداد پروژه، مبنای حقوق و توافق خریداران

در خانه‌ریز، مسئله اصلی این نیست که صدها خریدار بنشینند و درباره تقسیم اتاق‌ها یا طبقات توافق کنند. حقوق آنان بر اساس قرارداد پروژه و سازوکار واگذاری تعیین می‌شود.

مطابق توضیحات رسمی، مشارکت با قرارداد اختصاصی همان پروژه انجام می‌گیرد و مشخصات دارایی، تعداد سهم‌ها، قیمت و نحوه توزیع عواید در آن تعیین می‌شود. ورود نیز از مسیر سکوی معرفی‌شده در شهرزاد و احراز هویت انجام می‌شود.

در مقابل، اگر چند نفر خارج از این طرح، مستقیما یک آپارتمان را مشترک بخرند، موضوع متفاوت است. آنان باید سهم مالکیت، حق استفاده، اجاره، هزینه نگهداری و روش خروج از شراکت را مشخص کنند. ماده ۵۸۳ قانون مدنی اصل امکان انتقال سهم شریک را به رسمیت می‌شناسد، اما پیدا کردن خریدار برای سهم مشاع، مسئله اقتصادی جداگانه‌ای است.

پس خرید متری پلتفرمی و خرید مشترک یک خانه، دو مسیر متفاوت‌اند؛ تفاوتی که باید پیش از پرداخت پول برای متقاضی روشن باشد.

سود سرمایه‌گذاری در گرو فروش سهم و دریافت پول

افزایش قیمت سهم در سامانه، زمانی برای خریدار به سود واقعی تبدیل می‌شود که بتواند سهم خود را با آن قیمت بفروشد و پولش را دریافت کند. ممکن است قیمت کارشناسی بالا رفته باشد، اما خریداری با آن قیمت پیدا نشود یا هنگام فروش، کارمزد و هزینه‌های دیگری از مبلغ دریافتی کم شود. بنابراین، سود خریدار را باید با پولی سنجید که پس از فروش و کسر هزینه‌ها به حساب او برمی‌گردد.

زمان دریافت پول نیز مهم است. اگر پایان پروژه و تسویه عقب بیفتد، خریدار مدت بیشتری به سرمایه‌اش دسترسی ندارد. در این فاصله، ممکن است قیمت خانه‌ای که قصد خریدش را دارد افزایش یابد و پول دریافتی دیگر برای خرید آن کافی نباشد. اگر خریدار مستاجر باشد، تا زمان خرید و تحویل خانه باید اجاره نیز بپردازد؛ هزینه‌ای که با طولانی شدن انتظار بیشتر می‌شود.

مسئولان شهرداری در نشست مرداد از نقدشوندگی حداکثر ۷۲ساعته پس از درخواست فروش سخن گفته‌اند. این وعده، یکی از مهم‌ترین عوامل جذابیت طرح است؛ زیرا فروش ملک معمولا به یافتن مشتری نیاز دارد.

توقف ساخت و دشواری جبران زیان خریداران

خاصه‌باف در پاسخ به نگرانی توقف یا ورشکستگی سازنده گفته است بابت تأخیر، از سهم سازنده کسر و به سهم خریداران اضافه می‌شود و شهرداری برای جایگزینی سرمایه‌گذار اقدام می‌کند. او همچنین تأکید کرده منابع شهرداری برای پروژه مصرف نخواهد شد.

این توضیح، وجود سازوکاری برای برخورد با تاخیر را نشان می‌دهد، اما جبران قراردادی با تامین پول ادامه ساخت یکسان نیست. افزایش سهم خریدار، ساختمان نیمه‌تمام را قابل سکونت نمی‌کند. پرسش تعیین‌کننده این است که پروژه با چه منابعی و در چه زمانی تکمیل می‌شود.

برای ارزیابی ریسک، ارزش تضامین، امکان اجرای آن‌ها و توان جایگزینی سازنده، از خود عنوان «تضمین» مهم‌تر است.

ابهام در مسئولیت نظارت و تضمین سرمایه مردم

در ۲۸ تیر، سخنگوی مرکز توسعه تجارت الکترونیک از بررسی پلتفرم‌های فروش متری مسکن در محیط آزمون تنظیم‌گری وزارت صمت و اختلاف بر سر متولی نظارت خبر داده بود.

بعدتر نیز حجت‌الله صیدی، رئیس سازمان بورس، گفت: در صورت ورود خانه‌ریز به معاملات ثانویه، این سازمان به موضوع ورود خواهد کرد.

این گزارش‌ها مجوز نتیجه‌گیری درباره غیرقانونی بودن همه طرح‌ها نیستند؛ اما نشان می‌دهند نباید حمایت یک نهاد شهری را با نظارت بازار سرمایه یا تضمین بانکی یکسان دانست. خریدار باید بداند مطالبه او دقیقاً از چه نهادی است و کدام مرجع بر کدام بخش معامله نظارت دارد.

منفعت احتمالی این ابزار، فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری با مبلغ کمتر و پیوند دادن بخشی از پس‌انداز با بازار ملک است. این کار می‌تواند برای بعضی سرمایه‌گذاران مفید باشد؛ اما وعده خانه‌دار شدن به توضیح بیشتری نیاز دارد.

رشد ارزش سرمایه به‌تنهایی کافی نیست؛ قیمت خانه‌ای که فرد قصد خریدش را دارد نیز ممکن است بالا برود. آنچه متقاضی را به خرید نزدیک می‌کند، افزایش قدرت خرید او نسبت به مسکن است

حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، نیز در نقد طرح تاکید کرده است که فروش متراژهای کوچک را نمی‌توان معادل تملک مسکن برای متقاضی دانست. این نقد، تفاوت میان موفقیت یک ابزار سرمایه‌گذاری و موفقیت سیاست تامین سرپناه را برجسته می‌کند.

خرید متری، در ورود به سرمایه‌گذاری ملکی را برای پول‌های کوچک باز می‌کند. اما ادعای بزرگ‌تر، یعنی خانه‌دار کردن مردم، زمانی قابل دفاع است که مسیر تحویل، قیمت نهایی، پشتوانه خروج و نتیجه واقعی سرمایه‌گذاری روشن باشد.