خرید متری مسکن؛ راه خانه‌دار شدن مردم یا فروش رویای مالکیت؟

به گزارش نماد اقتصاد، طرح خرید متری یا حتی سانتی‌متری مسکن در ظاهر قرار است فاصله روزافزون خانوارها با بازار ملک را کاهش دهد و سرمایه‌های خرد را وارد حوزه ساخت‌وساز کند؛ اما در غیاب یک چارچوب حقوقی، مالی و نظارتی روشن، این طرح ممکن است به جای خانه‌دار کردن مردم، تنها شکل تازه‌ای از فروش اوراق سرمایه‌گذاری با نام جذاب «مسکن» باشد.

نخستین پروژه طرح «خانه‌ریز» شهرداری تهران از ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ عرضه شده است. براساس توضیحات منتشرشده، افراد می‌توانند از معادل یک‌صدم مترمربع تا یک واحد کامل از یک ملک مشخص را خریداری کنند و هر ۱۰۰ «خانه‌ریز» معادل منافع یک مترمربع از پروژه خواهد بود. نخستین پروژه نیز در منطقه ۵ تهران، با زیربنای کل ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع و ۵۴ واحد مسکونی معرفی شده است.

با این حال، استفاده از عبارت‌هایی مانند «خرید خانه»، «خانه‌دار شدن تدریجی» یا «مالکیت سانتی‌متری» پیش از روشن شدن ماهیت حقوقی دارایی خریداری‌شده، می‌تواند تصویری بزرگ‌تر از واقعیت در ذهن مردم ایجاد کند.

مهم‌ترین ابهام؛ مردم دقیقا چه چیزی می‌خرند؟

بنیادی‌ترین پرسش این طرح آن است که خریدار دقیقاً مالک چه می‌شود. آیا او مالک سهم مشاعی از عرصه و اعیان پروژه خواهد بود؟ آیا فقط از منافع اقتصادی یک مقدار مشخص از زیربنا برخوردار می‌شود؟ یا آنچه می‌خرد صرفا یک امتیاز قراردادی است که در آینده براساس قیمت پروژه تسویه می شود؟ این سه حالت از نظر حقوقی یکسان نیستند.

مالکیت مشاع عرصه و اعیان به معنای ثبت سهم فرد از زمین و ساختمان است. اما خرید «منافع یک‌صدم مترمربع» ممکن است صرفاً یک حق قراردادی باشد و الزاماً به صدور سند مالکیت رسمی منجر نشود. در این حالت، خریدار مالک چند سانتی‌متر از یک آپارتمان نیست؛ بلکه دارنده قراردادی است که ارزش آن به عملکرد مجری و شرایط مندرج در قرارداد بستگی دارد.

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز بر ضرورت روشن شدن همین موضوع تأکید کرده و پرسیده است که خریدار در این طرح مالک زمین، اعیان یا سهم مشاع خواهد شد.

تا زمانی که پاسخ این پرسش در سندی رسمی، ساده و قابل فهم ارائه نشود، تبلیغ این طرح با عنوان «خرید مسکن» محل انتقاد جدی است.

سرمایه‌گذاری در مسکن با خانه‌دار شدن تفاوت دارد

بزرگ‌ترین ایراد مفهومی طرح خرید متری، مخلوط کردن دو هدف متفاوت است: سرمایه‌گذاری متناسب با تورم مسکن و تامین مسکن مصرفی.

فردی که یک یا چند صدم مترمربع از یک پروژه را خریداری می‌کند، خانه‌دار نشده است. او حتی با خرید چند متر نیز لزوما حق سکونت، انتخاب واحد یا مطالبه تحویل یک آپارتمان را ندارد. برای تبدیل این سهم‌های کوچک به یک واحد مستقل، باید تعداد مشخصی سهم خریداری شود و شرایط مالی، زمانی و اجرایی پروژه نیز اجازه این تبدیل را بدهد.

اگر قیمت مسکن با سرعتی بیشتر از توان پس‌انداز خانوار رشد کند، ممکن است فرد هر سال سهم بیشتری بخرد، اما در پایان فاصله او با خرید یک واحد کامل کاهش نیابد. بنابراین طرح می‌تواند ارزش نسبی پس‌انداز را تا حدی حفظ کند، ولی تضمین نمی‌کند سرمایه‌گذار در نهایت صاحب خانه شود.

نام‌گذاری دقیق‌تر چنین سازوکاری می‌تواند «سرمایه‌گذاری خرد در پروژه ساختمانی» باشد، نه «خانه‌دار شدن متری». تفاوت این دو عنوان صرفاً زبانی نیست؛ سطح انتظار و برداشت حقوقی خریدار را تغییر می‌دهد.

قیمت هر متر چگونه تعیین می‌شود؟

اعلام شده که قیمت هر «خانه‌ریز» بر مبنای میانگین قیمت کل ملک محاسبه می‌شود؛ اما این توضیح به‌تنهایی کافی نیست. مشخص نیست ارزیابی ملک توسط چه نهادی انجام می‌شود، هزینه زمین چگونه محاسبه شده، هزینه ساخت و سود سازنده چقدر است و آیا قیمت عرضه شامل مشاعات، پارکینگ، انباری و قدرالسهم زمین نیز می‌شود.

در یک پروژه ساختمانی، تمام مترمربع‌ها ارزش یکسانی ندارند. واحد طبقه اول با واحد طبقه آخر، آپارتمان شمالی با جنوبی و واحد دارای پارکینگ با واحد فاقد پارکینگ ارزش متفاوتی دارد. فروش سهم‌ها براساس «میانگین قیمت کل ملک» زمانی قابل دفاع است که نحوه تبدیل آنها به واحدهای واقعی و فرمول تعدیل ارزش هر واحد از ابتدا اعلام شود.

همچنین باید مشخص شود که در زمان تحویل، خریدارانی که سهم کافی برای دریافت واحد دارند، مابه‌التفاوت را براساس قیمت روز بازار، هزینه تمام‌شده ساخت یا قیمت از پیش تعیین‌شده پرداخت خواهند کرد. اگر قیمت نهایی به تصمیم بعدی مجری وابسته باشد، سرمایه‌گذار عملاً با تعهدی باز و پیش‌بینی‌ناپذیر مواجه است.

نقدشوندگی؛ سهم متری را چه کسی بازخرید می‌کند؟

ملک یک دارایی کم‌نقدشونده است. تبدیل آن به واحدهای کوچک دیجیتال یا قراردادی، این ویژگی را به‌طور خودکار از بین نمی‌برد. برای نقدشوندگی واقعی باید بازار ثانویه‌ای وجود داشته باشد که خریدار و فروشنده بتوانند با قیمت شفاف معامله کنند.

پرسش‌های مهم در این زمینه عبارت‌اند از:

• چه نهادی خریدار سهم فرد در زمان فروش خواهد بود؟
• آیا شهرداری یا مجری، بازخرید سهم‌ها را تضمین می‌کند؟
• فاصله قیمت خرید و فروش چقدر است؟
• ارزش روز سهم توسط چه مرجعی تعیین می‌شود؟
• محدودیت زمانی یا سقف فروش وجود دارد؟
• اگر تعداد فروشندگان بیشتر از خریداران شود، چه اتفاقی می‌افتد؟
• آیا امکان انتقال سهم به وراث وجود دارد؟
• در صورت اختلاف، مرجع رسیدگی کدام نهاد است؟

اگر بازار ثانویه عمیق و تحت نظارت وجود نداشته باشد، ارزش نمایش‌داده‌شده روی سامانه ممکن است صرفاً یک قیمت محاسباتی باشد، نه قیمتی که سرمایه‌گذار بتواند دارایی خود را واقعاً با آن بفروشد.

ریسک ساخت در خرید متری مسکن بر عهده چه کسی است؟

خرید سهم از پروژه‌ای که هنوز در حال ساخت است، سرمایه‌گذار را در معرض تأخیر، افزایش هزینه مصالح، تغییر نقشه، مشکلات مجوز، اختلاف با پیمانکار و توقف پروژه قرار می‌دهد. حضور شهرداری می‌تواند اعتماد عمومی ایجاد کند، اما اعتماد جای قرارداد و تضمین اجرایی را نمی‌گیرد.

باید روشن شود اگر پروژه در موعد مقرر تکمیل نشد، خسارت تأخیر چگونه محاسبه خواهد شد. همچنین مشخص نیست اگر هزینه ساخت افزایش یافت، سرمایه‌گذار باید مبلغ بیشتری پرداخت کند یا مجری مسئول تأمین کسری خواهد بود.

وجود حساب بانکی تفکیک‌شده برای هر پروژه، گزارش دوره‌ای پیشرفت فیزیکی، حسابرسی مستقل و منع برداشت منابع برای پروژه‌های دیگر از حداقل الزامات چنین طرحی است. بدون این سازوکارها، امکان دارد منابع یک پروژه برای جبران کسری پروژه‌ای دیگر مصرف شود.

تعارض منافع شهرداری را نمی‌توان نادیده گرفت

شهرداری در بازار ساخت‌وساز هم‌زمان چند نقش دارد: صادرکننده پروانه، ناظر شهری، مالک برخی زمین‌ها، سرمایه‌گذار، شریک سازندگان و اکنون عرضه‌کننده سهم‌های ساختمانی. جمع شدن این نقش‌ها می‌تواند تعارض منافع ایجاد کند.

نهادی که خود پروژه را عرضه می‌کند، نباید تنها مرجع ارزش‌گذاری، تأیید پیشرفت، رسیدگی به اعتراض و اعلام قیمت دارایی نیز باشد. برای حفظ حقوق مردم، ارزیابی ملک، حسابرسی منابع و نظارت بر اجرای پروژه باید به نهادهای مستقل سپرده شود.

اگر شهرداری به پشتوانه اعتبار عمومی منابع مردم را جذب کند، اما مسئولیت روشنی در قبال اصل سرمایه، زمان تحویل و نقدشوندگی نپذیرد، ریسک پروژه عملاً به خریداران خرد منتقل شده است؛ خریدارانی که معمولاً از قدرت حقوقی و اطلاعاتی کمتری نسبت به مجری برخوردارند.

جمع‌آوری نقدینگی، جایگزین سیاست مسکن نیست

هدایت سرمایه‌های خرد از طلا و ارز به ساخت مسکن می‌تواند به افزایش سرمایه‌گذاری مولد کمک کند، اما این هدف نباید با حل بحران مسکن اشتباه گرفته شود.

بحران مسکن ایران ریشه در کاهش قدرت خرید، تورم زمین، محدودیت عرضه مناسب، هزینه بالای ساخت، ضعف نظام اجاره‌داری، دسترسی دشوار به تسهیلات و نبود برنامه پایدار دارد. فروش قطعات کوچک از پروژه‌ها هیچ‌یک از این مشکلات را به‌تنهایی حل نمی‌کند.

حتی اگر طرح موفق شود منابع قابل توجهی جمع‌آوری کند، باید مشخص شود آیا نتیجه آن افزایش عرضه مسکن مصرفی و متناسب با درآمد خانوارهاست یا ساخت پروژه‌هایی با قیمت بالا که بیشتر کارکرد سرمایه‌ای دارند.

اگر محصول نهایی برای خانوار متوسط دست‌نیافتنی باشد، طرح صرفاً امکان مشارکت مردم در افزایش قیمت مسکن را فراهم کرده است؛ نه امکان سکونت آنان را.

خطر مالی‌شدن بیشتر بازار مسکن

بازار مسکن ایران پیش از این نیز بیش از اندازه تحت تأثیر تقاضای سرمایه‌ای قرار داشته است. تبدیل ساختمان به سهم‌های بسیار کوچک می‌تواند ورود سرمایه‌گذاران غیرمصرفی را آسان‌تر کند و تقاضای مالی تازه‌ای برای ملک به وجود آورد.

در صورتی که منابع حاصل مستقیماً به ساخت واحدهای جدید منجر شود، بخشی از این اثر قابل دفاع است. اما اگر سهم‌های متری روی املاک موجود یا پروژه‌های محدود عرضه شوند، افزایش تقاضا ممکن است فقط قیمت دارایی پایه را بالا ببرد.

به بیان دیگر، طرحی که قرار است مسکن را دسترس‌پذیر کند، در صورت طراحی نادرست ممکن است به ابزار تازه‌ای برای مالی‌شدن و افزایش قیمت آن تبدیل شود.

چه اطلاعاتی باید پیش از خرید منتشر شود؟

برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاران، هر پروژه باید پیش از عرضه، اطلاعات زیر را به‌صورت عمومی منتشر کند:

1. سند رسمی زمین و وضعیت دقیق عرصه و اعیان؛
2. نوع حق خریدار و امکان یا عدم امکان صدور سند؛
3. پروانه ساخت، نقشه مصوب و کاربری پروژه؛
4. قیمت کارشناسی زمین و برآورد هزینه ساخت؛
5. میزان سود و کارمزد مجری؛
6. برنامه زمان‌بندی و درصد پیشرفت واقعی؛
7. تضمین تکمیل و خسارت تأخیر؛
8. نحوه تبدیل سهم‌ها به یک واحد مستقل؛
9. فرمول قیمت‌گذاری در زمان خرید، فروش و تحویل؛
10. شرایط بازار ثانویه و بازخرید؛
11. تکلیف سرمایه‌گذار در صورت توقف یا ورشکستگی مجری؛
12. حسابرس، ناظر و مرجع حل اختلاف؛
13. میزان بدهی، رهن یا تعهدات حقوقی ملک؛
14. نحوه انتقال سهم به دیگری یا وراث؛
15. گزارش کامل مصرف منابع جذب‌شده.

بدون انتشار این اطلاعات، از شهروندان خواسته می‌شود با اتکا به نام شهرداری و تبلیغات عمومی، ریسکی را بپذیرند که ابعاد آن را نمی‌دانند.

طرحی جذاب با پرسش‌هایی جدی

در پایان خرید متری مسکن می‌تواند به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری خرد، امکان حفظ نسبی ارزش پس‌انداز در برابر تورم ملک را فراهم کند و در صورت هدایت صحیح منابع، به تأمین مالی ساخت‌وساز کمک برساند. اما این طرح در شکل فعلی نباید به‌عنوان راه‌حل خانه‌دار شدن اقشار فاقد مسکن معرفی شود.

تا زمانی که نوع مالکیت، سازوکار صدور سند، قیمت‌گذاری، بازار ثانویه، تضمین تکمیل پروژه و مسئولیت شهرداری روشن نشود، خطر آن وجود دارد که مردم به تصور خرید خانه، تنها یک حق قراردادی کم‌نقدشونده خریداری کنند.

بحران مسکن با کوچک کردن واحد معامله حل نمی‌شود. وقتی یک خانوار توان خرید یک آپارتمان را ندارد، امکان خرید چند سانتی‌متر از آن به معنای حل مسئله مالکیت نیست. راه‌حل پایدار به افزایش مستمر عرضه، کنترل هزینه زمین، تأمین مالی بلندمدت، سیاست مؤثر اجاره و رشد درآمد واقعی خانوارها نیاز دارد.

طرح «خانه‌ریز» زمانی قابل دفاع خواهد بود که به جای تکیه بر جذابیت تبلیغاتی عبارت «خرید سانتی‌متری خانه»، خود را صادقانه یک ابزار سرمایه‌گذاری معرفی کند و همه ریسک‌ها، حقوق و تضمین‌های آن را پیش از دریافت پول مردم به‌روشنی اعلام کند.