دمای بازار اجاره مسکن دانشجویی صعودی می‌شود

به گزارش نماد اقتصاد، بازار مسکن یک بازار یکپارچه نیست. حتی اگر شاخص‌های ملی اجاره تغییر چندانی نکنند، یک افزایش متمرکز در تقاضا می‌تواند در یک محله، خیابان یا محدوده نزدیک دانشگاه اثر متفاوتی ایجاد کند؛ این نکته برای اجاره مسکن دانشجویی اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا دانشجو معمولا با مجموعه‌ای از محدودیت‌ها از جمله فاصله از دانشگاه، هزینه رفت‌وآمد، دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، امکان اشتراک خانه و ظرفیت خوابگاه روبه‌رو است.

مطالعات بین‌المللی نیز نشان داده‌اند که ورود دانشجویان می‌تواند در برخی شهرهای دانشگاهی اثر فصلی و مکانی بر بازار اجاره ایجاد کند. یک مطالعه منتشرشده در مجله «Journal of Housing Economics» درباره شهرهای دانشگاهی سوئد، افزایش اجاره و کاهش عرضه آگهی‌ها را در هفته‌های پس از پذیرش دانشگاهی شناسایی کرده است. با این حال، این یافته به معنای انتقال مستقیم همان نرخ اثر به ایران نیست؛ بلکه سازوکار فصلی و محلی بازار دانشجویی را نشان می‌دهد. از این منظر، شروع کلاس‌ها می‌تواند یک «نقطه پایش» باشد، نه یک علت اثبات‌شده برای افزایش اجاره.

خوابگاه؛ متغیری که اندازه شوک را تعیین می‌کند

در تحلیل اجاره مسکن دانشجویی، تعداد دانشجویان به‌تنهایی کافی نیست. متغیر تعیین‌کننده‌تر، تعداد دانشجویانی است که به بازار خصوصی مسکن وارد می‌شوند.

اگر دانشگاه بتواند بخش عمده دانشجویان غیربومی را در خوابگاه اسکان دهد، فشار احتمالی بر بازار اجاره خصوصی محدودتر خواهد بود، اما اگر ظرفیت خوابگاه پاسخگوی تقاضا نباشد، بخشی از دانشجویان ناچارند به بازار اتاق، خانه‌های اشتراکی یا واحدهای کوچک مراجعه کنند.

در مورد دانشگاه مازندران، اطلاعیه منتشرشده درباره پذیرش دانشجویان دکتری صراحتا از محدودیت فضای خوابگاهی و اولویت دانشجویان غیربومی روزانه خبر می‌دهد. این داده به‌تنهایی اندازه تقاضای واردشده به بازار خصوصی را مشخص نمی‌کند، اما وجود یک کانال بالقوه انتقال تقاضا از دانشگاه به بازار مسکن را نشان می‌دهد.

نخستین نقطه برخورد؛ اتاق و واحدهای کوچک

در صورت افزایش تقاضای دانشجویی، نخستین بخش بازار که باید زیر نظر قرار گیرد لزوما کل بازار آپارتمان نیست. اتاق‌های اجاره‌ای، واحدهای کوچک، سوئیت‌ها و خانه‌هایی که امکان اشتراک دارند، گزینه‌های نزدیک‌تری به بودجه و نیاز دانشجویان هستند.

به همین دلیل، تغییرات در اجاره مسکن دانشجویی ممکن است ابتدا در همین بخش‌ها دیده شود و بعد، در صورت تداوم فشار تقاضا، به واحدهای بزرگ‌تر سرایت کند.

این موضوع یک اهمیت آماری هم دارد. اگر فقط میانگین اجاره کل شهر بررسی شود، ممکن است تغییرات کوچک اما معنادار در محله‌های دانشگاهی پنهان بماند. در مقابل، بررسی جداگانه واحدهای کوچک و آگهی‌های نزدیک دانشگاه می‌تواند سیگنال زودتری ارائه کند.

البته آگهی، معادل معامله نیست. افزایش قیمت‌های پیشنهادی به‌تنهایی نمی‌تواند ثابت کند که مستاجران واقعا با همان قیمت قرارداد بسته‌اند. برای یک گزارش قطعی درباره اثر دانشجویان بر اجاره، داده معاملات یا دست‌کم داده معتبر و قابل مقایسه از قراردادهای منعقدشده ضروری است.

اجاره اشتراکی؛ واکنش احتمالی به فشار هزینه

یکی از مسیرهای مهم در اجاره مسکن دانشجویی، افزایش تمایل به اشتراک خانه است. وقتی هزینه اجاره یک واحد مستقل برای یک دانشجو بالا باشد، تقسیم هزینه میان دو یا چند نفر می‌تواند گزینه جایگزین باشد. این رفتار، تقاضای موثر برای واحدهای چندخوابه را حفظ می‌کند، اما ساختار تقاضا را تغییر می‌دهد.

در چنین شرایطی ممکن است یک واحد که پیش‌تر برای یک خانوار کوچک عرضه می‌شد، برای چند دانشجو جذاب شود. مطالعات مربوط به فرایند «studentification» در شهرهای دانشگاهی نیز نشان داده که رشد جمعیت دانشجویی و کمبود ظرفیت اقامت دانشگاهی می‌تواند رقابت برای مسکن را در محله‌های نزدیک دانشگاه افزایش دهد و تقاضا را به مناطق دورتر منتقل کند. با این حال، شدت این اثر به ساختار هر شهر بستگی دارد و نمی‌توان نتایج مطالعات خارجی را مستقیما به شهرهای ایران تعمیم داد.

کوچ اجباری به حاشیه شهرها

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها درباره اجاره مسکن دانشجویی این است که اگر ظرفیت محله‌های نزدیک دانشگاه محدود باشد، تقاضای مازاد چه مسیری را طی می‌کند. یک سناریو، انتقال تقاضا به محله‌های پیرامونی است.

دانشجویی که توان پرداخت اجاره واحد نزدیک دانشگاه را ندارد، ممکن است فاصله بیشتری را بپذیرد و در محله‌ای با اجاره پایین‌تر سکونت کند. بنابراین فشار تقاضا لزوما در همان محله دانشگاهی متوقف نمی‌شود.

در ادبیات بین‌المللی، این پدیده در برخی شهرهای دانشگاهی با افزایش رقابت برای مسکن، تغییر ترکیب مستاجران و گسترش تقاضا به مناطق پیرامونی بررسی شده است. پژوهش‌های مربوط به شهرهای دانشگاهی همچنین نشان داده‌اند که محدودیت خوابگاه می‌تواند با توسعه تقاضای اجاره‌ای اطراف دانشگاه ارتباط داشته باشد.

در عین حال باید این فرضیه به‌صورت محلی برای ایران آزمون شود؛ زیرا ساختار حمل‌ونقل، قیمت زمین، الگوی خوابگاه و ترکیب جمعیتی هر شهر متفاوت است.

بازار اجاره در حال حاضر هم تحت فشار است

نکته مهم این است که اجاره مسکن دانشجویی در خلا شکل نمی‌گیرد. بازار اجاره کشور پیش از آغاز نیمسال تحصیلی نیز با افزایش قابل توجه هزینه مسکن مواجه بوده است.

بر اساس داده‌های منتشرشده درباره شاخص قیمت مصرف‌کننده، تورم سالانه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ حدود ۳۲.۳ درصد گزارش شده و تورم نقطه‌به‌نقطه این بخش ۳۱.۸ درصد بوده است؛ تورم ماهانه اجاره نیز ۲.۵ درصد اعلام شده است.

در چنین بازاری، تقاضای دانشجویی قرار نیست یک عامل مستقل و جدا از سایر نیروهای بازار باشد. این تقاضا روی بازاری وارد می‌شود که از قبل با محدودیت قدرت خرید مستاجران و افزایش هزینه‌های اجاره مواجه است.

از همین‌جا اهمیت تفکیک دو اثر مشخص می‌شود:

اثر اول: افزایش عمومی هزینه اجاره در اقتصاد.

اثر دوم: افزایش تقاضای محلی ناشی از بازگشت دانشجویان.

اگر این دو اثر از یکدیگر جدا نشوند، هر افزایش اجاره در شهری دانشگاهی ممکن است به‌اشتباه به دانشجویان نسبت داده شود.

بخش مهمی از روایت‌های مربوط به بازار مسکن بر نرخ رشد اجاره در سطح کشور یا شهر تمرکز دارد. اما برای اجاره مسکن دانشجویی پرسش متفاوتی مطرح است:

آیا در محله‌های دانشگاهی، درست همزمان با شروع ترم، عرضه واحدهای کوچک کاهش و تقاضای دانشجویان افزایش می‌یابد؟

برای پاسخ به این سوال، باید چند شاخص در یک بازه زمانی ثابت رصد شود:

تعداد آگهی‌های اتاق، سوئیت و واحدهای کوچک نزدیک دانشگاه؛

قیمت پیشنهادی اجاره و ودیعه؛

تعداد آگهی‌های جدید و حذف‌شده؛

زمان باقی‌ماندن آگهی در بازار؛

فاصله مکانی واحدها از دانشگاه؛

سهم خانه‌های اشتراکی؛

تعداد دانشجویان غیربومی؛

ظرفیت خوابگاه و تعداد متقاضیان فاقد خوابگاه؛

و در نهایت، داده قراردادهای واقعی.

این مجموعه داده می‌تواند مشخص کند که آیا یک شوک واقعی در اجاره مسکن دانشجویی رخ داده یا صرفا با افزایش عمومی اجاره در کل بازار مواجه هستیم.

چرا هنوز نباید گفت دانشجویان نرخ اجاره‌ها را بالا بردند؟

شروع کلاس‌های دانشگاهی، افزایش تعداد دانشجویان غیربومی یا حتی کمبود خوابگاه، هیچ‌کدام به‌تنهایی اثبات نمی‌کنند که اجاره مسکن افزایش یافته است.

برای تحلیل عنوان «بازگشت دانشجویان اجاره‌ها را بالا برد» باید حداقل سه اتفاق قابل اندازه‌گیری همزمان مشاهده شود:

اول، افزایش قابل مشاهده تقاضای دانشجویی؛

دوم، کاهش ظرفیت عرضه مناسب در محدوده دانشگاه؛

سوم، افزایش اجاره یا قیمت معامله‌شده در همان محدوده نسبت به مناطق مشابه یا دوره زمانی قبل.

بدون این شواهد، تحلیل عنوان دقیق‌تر آن است که از «فشار احتمالی تقاضای دانشجویی» یا «سیگنال جدید برای بازار اجاره شهرهای دانشگاهی» صحبت شود.

این تفکیک برای اجاره مسکن دانشجویی اهمیت ویژه دارد؛ زیرا تحلیل اقتصادی زمانی ارزش خبری دارد که رابطه علت و معلولی را بیش از اندازه بزرگ نکند.

اثر مرتبه اول، دوم و سوم

اگر داده‌های بازار در هفته‌های آینده افزایش تقاضای دانشجویی را تایید کنند، می‌توان سه سطح اثر را بررسی کرد.

اثر مرتبه اول: افزایش تقاضا برای اتاق، سوئیت و واحدهای کوچک در نزدیکی دانشگاه.

اثر مرتبه دوم: افزایش تقاضا برای خانه‌های اشتراکی و واحدهای چندخوابه به‌عنوان راهکار کاهش هزینه سرانه.

اثر مرتبه سوم: انتقال بخشی از تقاضا به محله‌های پیرامونی در صورت محدودیت عرضه در محدوده دانشگاه.

این سه سطح، چارچوب مناسبی برای پایش اجاره مسکن دانشجویی در هفته‌های منتهی به آغاز ترم و هفته‌های نخست پس از بازگشایی دانشگاه‌ها ایجاد می‌کند.

بازار اجاره مسکن دانشجویی به چه سمتی می‌رود؟

آنچه اکنون قابل مشاهده است، نه یک جهش اثبات‌شده در اجاره مسکن دانشجویی، بلکه هم‌زمانی سه متغیر آغاز نیمسال تحصیلی، ورود بخشی از دانشجویان غیربومی به شهرها و محدودیت خوابگاهی در دست‌کم برخی دانشگاه‌ها است. در دانشگاه مازندران، تاریخ آغاز کلاس‌ها برای ۲۸ شهریور اعلام شده و محدودیت فضای خوابگاهی نیز در اطلاعیه مربوط به دانشجویان جدید ذکر شده است.

در طرف دیگر، شاخص‌های رسمی و گزارش‌های مبتنی بر داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهند که بازار اجاره همچنان با رشد سالانه قابل توجه روبه‌روست.

بنابراین، نقطه حساس بازار در هفته‌های آینده نه صرفا «قیمت اجاره»، بلکه ظرفیت عرضه مسکن مناسب دانشجویان خواهد بود. اگر تعداد متقاضیان افزایش یابد اما عرضه اتاق و واحد کوچک نیز متناسب با آن افزایش پیدا کند، اثر قیمتی می‌تواند محدود بماند. اگر عرضه ثابت بماند و بخشی از دانشجویان فاقد خوابگاه وارد بازار خصوصی شوند، فشار در محله‌های نزدیک دانشگاه می‌تواند بیشتر شود. و اگر این ظرفیت نیز پر شود، بررسی محله‌های پیرامونی اهمیت بیشتری پیدا خواهد کرد.

در مجموع بازگشت دانشجویان به شهرهای دانشگاهی را باید در شرایط فعلی به‌عنوان یک سیگنال تقاضای محلی برای بازار مسکن دنبال کرد، نه به‌عنوان علت قطعی افزایش اجاره.

اجاره مسکن دانشجویی در نقطه‌ای قرار دارد که یک تقاضای فصلی می‌تواند با بازار اجاره‌ای مواجه شود که از قبل تحت فشار افزایش هزینه قرار دارد. اما فاصله میان «افزایش تقاضا» و «افزایش اجاره» نیازمند داده است.

برای همین، مهم‌ترین سوال خبری در هفته‌های آینده این نیست که «آیا دانشجویان باعث گرانی اجاره می‌شوند؟» بلکه این است که آیا عرضه مسکن در اطراف دانشگاه‌ها توان جذب موج جدید تقاضای دانشجویان را دارد؟

پاسخ به این سوال، در تعداد آگهی‌های اتاق و واحد کوچک، ظرفیت خوابگاه، سرعت اجاره‌شدن واحدها، تغییر اجاره پیشنهادی و مهم‌تر از همه، داده قراردادهای واقعی قابل مشاهده خواهد بود.

تا پیش از مشاهده این شواهد، روایت حرفه‌ای‌تر آن است که اجاره مسکن دانشجویی را به‌عنوان یک بازار حساس به شوک تقاضای محلی زیر نظر بگیریم؛ بازاری که ممکن است نخستین نشانه‌های فشار را نه در شاخص‌های ملی، بلکه در چند محله نزدیک دانشگاه‌ها نشان دهد.