مسکن در شهریور ۱۴۰۵؛ اجاره‌نشینی همچنان انتخاب اجباری خانوارهاست

به گزارش نماد اقتصاد، بازار مسکن در شهریور ماه ۱۴۰۵ در نقطه‌ای قرار گرفته که خرید خانه برای بخش بزرگی از خانوارهای حقوق‌بگیر، از یک تصمیم مصرفی به پروژه‌ای بلندمدت و فرسایشی تبدیل شده است.

در مقابل، اجاره‌نشینی اگرچه به سرمایه اولیه کمتری نیاز دارد اما رشد اجاره‌بها و افزایش مبلغ ودیعه، سهم بیشتری از درآمد ماهانه خانوار را جذب می‌کند. در چنین شرایطی، فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده رفتار متقاضیان تبدیل شده است.

بررسی روند قیمت‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن در شهریور ماه همچنان با رشد اسمی قیمت مواجه است اما این رشد الزاما به معنای رونق معاملات نیست. قدرت خرید خانوارها با سرعتی کمتر از قیمت دارایی‌ها افزایش یافته و همین موضوع باعث شده است تقاضای مصرفی از بازار خرید عقب‌نشینی کند.

در بخش اجاره نیز فشار هزینه‌ای ادامه دارد؛ به‌گونه‌ای که مستاجران برای حفظ سطح قبلی سکونت خود، ناچار به افزایش سهم مسکن از بودجه خانوار یا کاهش متراژ و تغییر محل زندگی هستند.

قیمت مسکن در تهران؛ فاصله‌ای سنگین با درآمد خانوار

براساس آخرین برآوردهای بازار، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در ابتدای شهریور ماه امسال حدود ۲۶۸ میلیون تومان گزارش شده است. میانگین قیمت یک واحد مسکونی نیز در همین مقطع حدود ۲۴ میلیارد تومان برآورد شده است؛ رقمی که البته به‌شدت تحت تاثیر منطقه، متراژ، سن بنا، امکانات و موقعیت ملک قرار دارد و نمی‌توان آن را قیمت قطعی معاملات در همه مناطق دانست.

اگر یک خانوار متقاضی خرید یک واحد ۷۰ متری را در نظر بگیریم، حتی با استفاده از میانگین قیمت اعلام‌شده، ارزش چنین واحدی به حدود ۱۸ تا ۱۹ میلیارد تومان می‌رسد. این رقم برای خانواری که درآمد اصلی آن از حقوق و دستمزد تامین می‌شود، فاصله بسیار زیادی با توان پس‌انداز ایجاد می‌کند.

درآمد خانوار تنها زمانی می‌تواند به خرید مسکن منجر شود که پس از کسر هزینه‌های خوراک، آموزش، درمان، حمل‌ونقل، انرژی و سایر مخارج، مبلغ قابل‌توجهی برای پس‌انداز باقی بماند اما در شرایط تورمی، بخش عمده درآمد پیش از رسیدن به مرحله پس‌انداز مصرف می‌شود. به همین دلیل، حتی خانوارهایی که درآمد اسمی آن‌ها افزایش یافته است، لزوما قدرت خرید بیشتری در بازار مسکن پیدا نکرده‌اند.

اجاره‌بها؛ فشار ماهانه به جای مانع خرید

در شرایطی که خرید خانه از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج شده است، اجاره‌نشینی به گزینه اصلی خانوارها تبدیل می‌شود. با این حال، بازار اجاره نیز دیگر یک گزینه کم‌هزینه محسوب نمی‌شود. مستاجر برای ورود به بازار باید هم‌زمان مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه را تامین کند؛ در حالی که درآمد خانوار معمولا با رشد هزینه‌های مسکن همگام نیست.

براساس آمار رسمی منتشرشده در مرکز آمار ایران طی مرداد ماه ۱۴۰۵، تورم سالانه اجاره مسکن به ۳۲.۳ درصد رسیده و تورم نقطه‌به‌نقطه این بخش نیز ۳۱.۸ درصد اعلام شده است. شاخص اجاره در یک ماه نیز ۲.۵ درصد افزایش داشته است.

این ارقام به آن معناست که حتی در صورت ثبات نسبی درآمد خانوار، هزینه تمدید قرارداد اجاره می‌تواند بخش بیشتری از درآمد را مصرف کند. خانواری که در سال گذشته با ترکیبی از ودیعه و اجاره توانسته بود واحدی را اجاره کند، در شهریور ماه ۱۴۰۵ ممکن است برای همان واحد با افزایش مبلغ ودیعه یا اجاره ماهانه مواجه شود.

در برخی مناطق تهران، گزارش‌های میدانی از پرداخت حدود یک میلیارد تومان ودیعه و نزدیک به ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه برای واحدهای معمولی حکایت دارد. در مناطق پرتقاضاتر نیز ترکیب ودیعه و اجاره به چند میلیارد تومان نقدینگی و بیش از ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده است.

بنابراین، اجاره‌نشینی اگرچه نسبت به خرید نیازمند سرمایه اولیه کمتری است اما از نظر جریان نقدی فشار مستمر ایجاد می‌کند. در خرید، خانوار با یک هزینه بزرگ و بلندمدت مواجه است؛ در اجاره، هزینه به شکل ماهانه و سالانه تکرار می‌شود و امکان انباشت سرمایه برای خرید خانه را کاهش می‌دهد.

سهم مسکن از هزینه خانوار در حال افزایش است

افزایش سهم مسکن از بودجه خانوار چند پیامد اقتصادی دارد. نخست، مصرف سایر کالاها و خدمات کاهش پیدا می‌کند. خانوار برای پرداخت اجاره، از هزینه‌های آموزش، تفریح، پوشاک، درمان یا پس‌انداز می‌کاهد. دوم، توان تشکیل سرمایه خانوار تضعیف می‌شود. خانواری که بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره می‌کند، منابع کمتری برای خرید مسکن، سرمایه‌گذاری یا حتی تامین هزینه‌های ضروری آینده خواهد داشت.

سومین پیامد، کاهش تحرک اقتصادی و اجتماعی است. افزایش اجاره‌بها ممکن است خانوارها را به حاشیه شهرها، مناطق دورتر از محل کار یا واحدهای کوچک‌تر سوق دهد. این جابه‌جایی، هزینه رفت‌وآمد و زمان دسترسی به خدمات را بالا می‌برد و در نهایت بخشی از هزینه مسکن را به هزینه حمل‌ونقل و فرسودگی نیروی کار منتقل می‌کند.

خرید خانه؛ انتخاب اقتصادی یا حفظ ارزش دارایی؟

خرید مسکن از منظر اقتصادی دو کارکرد دارد: تامین سرپناه و حفظ ارزش دارایی. برای خانواری که قصد سکونت بلندمدت دارد و سرمایه اولیه کافی در اختیار دارد، خرید می‌تواند در برابر افزایش اجاره‌بها مصونیت ایجاد کند. همچنین مالک از ریسک جابه‌جایی اجباری، تمدید قرارداد و افزایش ناگهانی اجاره در امان می‌ماند.

اما خرید زمانی توجیه اقتصادی بیشتری دارد که خانوار بتواند بخش قابل‌توجهی از قیمت ملک را از محل پس‌انداز یا منابع کم‌هزینه تامین کند. خرید با وام سنگین، بدهی بلندمدت یا فروش تمام دارایی‌های نقدشونده، ممکن است فشار مالی زیادی ایجاد کند. در این حالت، خانوار مالک خانه می‌شود اما قدرت مصرف، سرمایه‌گذاری و مدیریت ریسک مالی خود را از دست می‌دهد.

از سوی دیگر، خرید خانه در شرایط رکودی بازار الزاما به معنای کسب بازدهی سریع نیست. هزینه‌های معامله، مالیات، تعمیرات، شارژ، استهلاک و خواب سرمایه باید در محاسبه اقتصادی خرید لحاظ شود. بنابراین، خرید برای مصرف‌کننده واقعی بیشتر یک تصمیم بلندمدت برای تثبیت هزینه سکونت است، نه الزاما یک سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت با سود قطعی.

اجاره برای چه خانوارهایی منطقی‌تر است؟

در شهریور ۱۴۰۵، اجاره می‌تواند برای خانوارهایی منطقی‌تر باشد که یکی از شرایط زیر را دارند:

در مقابل، خرید برای خانواری توجیه بیشتری دارد که درآمد پایدار، سرمایه اولیه قابل توجه، افق سکونت بلندمدت و توان پرداخت اقساط بدون حذف هزینه‌های ضروری داشته باشد. در این شرایط، خرید می‌تواند هزینه سکونت را در بلندمدت تثبیت کند اما حتی برای این گروه نیز انتخاب منطقه، متراژ، کیفیت بنا و میزان بدهی اهمیت تعیین‌کننده دارد.

بازار در وضعیت رکود تورمی

بازار مسکن در شهریور ماه ۱۴۰۵ را می‌توان نمونه‌ای از رکود تورمی دانست؛ یعنی قیمت‌ها در سطح اسمی بالا باقی مانده‌اند اما حجم معاملات و قدرت خرید کاهش یافته است. فروشندگان به دلیل رشد هزینه ساخت و انتظار افزایش قیمت، تمایل محدودی به کاهش جدی قیمت دارند. در طرف مقابل، خریداران مصرفی توان تامین منابع لازم را ندارند و خریداران سرمایه‌ای نیز با توجه به نقدشوندگی پایین مسکن، با احتیاط بیشتری رفتار می‌کنند.

این وضعیت باعث شده است فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و توان واقعی خریداران افزایش پیدا کند. در چنین بازاری، ممکن است قیمت‌های اسمی رشد کنند اما تعداد معاملات کاهش یابد و زمان فروش ملک طولانی‌تر شود. به همین دلیل، قیمت اعلامی در آگهی‌ها لزوما معادل قیمت قطعی معامله نیست و باید میان قیمت پیشنهادی و قیمت معاملاتی تفاوت قائل شد.

چشم‌انداز اجاره و خرید در ادامه سال ۱۴۰۵

تا زمانی که رشد درآمد خانوار از رشد قیمت مسکن و اجاره عقب‌تر باشد، تقاضای خرید مصرفی همچنان تحت فشار قرار خواهد داشت. در این شرایط، بخش بیشتری از خانوارها به سمت اجاره واحدهای کوچک‌تر، مناطق ارزان‌تر، سکونت اشتراکی یا جابه‌جایی به شهرهای پیرامونی حرکت می‌کنند.

از سوی دیگر، رشد اجاره‌بها نیز نمی‌تواند بدون محدودیت ادامه پیدا کند زیرا درآمد خانوار سقف مشخصی دارد و افزایش بیش از توان پرداخت، به کاهش تقاضای موثر، تخلیه برخی مناطق و افت کیفیت سکونت منجر می‌شود. با این حال، تا زمانی که عرضه واحدهای استیجاری متناسب با تقاضا افزایش پیدا نکند، فشار بازار اجاره همچنان باقی خواهد ماند.

در مجموع، در شهریور ماه ۱۴۰۵ اجاره برای خانواری که سرمایه اولیه کافی ندارد، از نظر نقدینگی کوتاه‌مدت انتخاب عملی‌تری است اما از نظر بلندمدت، به دلیل افزایش مداوم هزینه و کاهش توان پس‌انداز، فشار بیشتری ایجاد می‌کند. خرید نیز برای خانوارهای دارای سرمایه و درآمد پایدار می‌تواند انتخاب مناسب‌تری باشد اما برای بخش بزرگی از جامعه، فاصله قیمت خانه با درآمد به حدی رسیده است که خرید بدون کمک خانوادگی، وام سنگین یا فروش دارایی‌های دیگر عملا دشوار است.

به این ترتیب، مسئله اصلی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ نه صرفا گرانی خانه یا افزایش اجاره بلکه کاهش نسبت درآمد به قیمت مسکن و تضعیف توان تشکیل سرمایه خانوار است؛ شکافی که تا زمانی که از مسیر افزایش درآمد واقعی، کنترل تورم، توسعه عرضه و تامین مالی موثر ترمیم نشود، همچنان رفتار متقاضیان را به سمت اجاره‌نشینی و کاهش کیفیت سکونت هدایت خواهد کرد.