اجاره‌نشین‌ها از کدام هزینه‌های زندگی خود می‌زنند؟

اجاره‌نشین‌ها به گزارش نماد اقتصاد، اجاره‌نشین‌ها در بازار مسکن با مسئله‌ای فراتر از رشد قیمت مواجه‌اند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد تورم سالانه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده و تورم ماهانه این بخش نیز ۲.۵ درصد ثبت شده است. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد اعلام شده است.

این ارقام در نگاه نخست از کاهش سرعت رشد سالانه اجاره مسکن حکایت دارد، اما کاهش نرخ رشد به معنای کاهش سطح قیمت‌ها نیست. برای خانواری که قرارداد اجاره خود را تمدید می‌کند یا به دنبال خانه جدید است، مسئله اصلی مبلغی است که باید برای اجاره ماهانه و ودیعه تامین شود.

به همین دلیل، تجربه مستاجران از بازار الزاما با روند یک شاخص آماری یکسان نیست. شاخص رسمی اجاره تغییرات اجاره در سبد آماری خانوار را اندازه‌گیری می‌کند، در حالی که فایل‌های بازار قیمت‌هایی را نشان می‌دهند که خانوار هنگام جست‌وجوی خانه با آن‌ها روبه‌رو می‌شود.

فاصله میان آمار رسمی و واقعیت بازار

گزارش‌های بازار تهران در روزهای اخیر از گستردگی دامنه قیمت فایل‌های اجاره حکایت دارند. در برخی فایل‌های بررسی‌شده، اجاره ماهانه از حدود ۲۲ میلیون تومان آغاز شده و در مواردی به ۲۵۵ میلیون تومان رسیده است. این ارقام مربوط به فایل‌های موجود در بازار است و نمی‌توان آن را میانگین رسمی کل معاملات تهران دانست.

در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران نیز گزارش‌های بازار از فایل‌هایی با حدود یک میلیارد تومان ودیعه و ۸ میلیون تومان اجاره ماهانه خبر می‌دهند. در مناطق ۶ و ۷، رقم ودیعه در برخی فایل‌های بررسی‌شده به حدود یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رسیده و اجاره ماهانه حدود ۱۴ میلیون تومان گزارش شده است.

در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ نیز فایل‌هایی با میانگین حدود ۲ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۲۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه گزارش شده است. این اختلاف نشان می‌دهد بازار اجاره تهران برای گروه‌های درآمدی مختلف، شرایط یکسانی ندارد و موقعیت جغرافیایی و مشخصات ملک نقش تعیین‌کننده‌ای در هزینه نهایی سکونت دارد.

در چنین بازاری، انتخاب اجاره‌نشین‌ها دیگر تنها میان چند خانه با ویژگی‌های متفاوت نیست؛ بلکه در بسیاری از موارد، میان حفظ محله، حفظ متراژ و حفظ توان مالی باید انتخاب کرد.

نخستین واکنش؛ کوچک‌تر کردن خانه

یکی از واکنش‌هایی که در گزارش‌های بازار تهران مشاهده می‌شود، افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک‌متراژ است. گزارش‌های میدانی از افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک‌تر حکایت دارند؛ موضوعی که نشان می‌دهد بخشی از تقاضا برای سازگار کردن هزینه مسکن با بودجه خانوار، متراژ را کاهش می‌دهد.

برای اجاره‌نشین‌ها، کوچک‌تر شدن خانه در واقع یکی از راه‌های کاهش هزینه است؛ اما این راهکار الزاما به معنای کاهش متناسب هزینه‌های زندگی نیست. خانوار ممکن است بخشی از کیفیت یا فضای مسکونی خود را از دست بدهد تا بتواند قرارداد اجاره را حفظ کند.

از این منظر، کاهش متراژ را می‌توان یکی از نخستین نشانه‌های تغییر رفتار مصرفی در بازار اجاره دانست؛ هرچند منابع موجود امکان تعیین سهم دقیق این رفتار در کل خانوارهای مستاجر را فراهم نمی‌کنند.

تغییر محله؛ انتخاب میان اجاره و دسترسی

مسیر دوم، تغییر محل سکونت است. اختلاف قیمت میان مناطق تهران باعث شده است جست‌وجوی بسیاری از مستاجران به سمت مناطق ارزان‌تر سوق پیدا کند. گزارش‌های بازار نیز از افزایش فشار اجاره در مناطق مختلف شهر حکایت دارند.

در عین حال انتقال به محله ارزان‌تر یک انتخاب کاملا ساده نیست. محل سکونت به محل کار، دسترسی به خدمات و هزینه رفت‌وآمد ارتباط دارد. با این حال، برای شهر تهران داده رسمی و جامع مورد بررسی در حال حاضر وجود ندارد که نشان دهد خانوارهای نقل مکان کرده به مناطق ارزان‌تر دقیقا چه میزان هزینه حمل‌ونقل بیشتری متحمل شده‌اند. بنابراین نمی‌توان رقم مشخصی برای این تغییر مکان اعلام کرد. همین محدودیت داده اهمیت یک نکته را بیشتر می‌کند و آن این‌که خانه ارزان‌تر لزوما به معنای زندگی ارزان‌تر نیست.

وقتی اجاره مصرف خانوار را تحت فشار می‌گذارد

هزینه مسکن یکی از مهم‌ترین مخارج خانوار است و برخلاف بسیاری از هزینه‌های اختیاری، حذف کامل آن برای خانوار امکان‌پذیر نیست. در نتیجه، افزایش اجاره می‌تواند فشار خود را به سایر بخش‌های بودجه منتقل کند.

منابع موجود برای ایران رقم دقیقی درباره اینکه چه میزان از خانوارها در واکنش مستقیم به افزایش اجاره‌بها از خوراک، آموزش، تفریح یا پوشاک خود کاسته‌اند، ارائه نمی‌کنند. به همین دلیل نمی‌توان با استناد به داده‌های موجود گفت کدام قلم مصرفی بیشترین آسیب را دیده است.

با این حال، گزارش‌های اخیر درباره فشار هزینه زندگی در ایران از حرکت خانوارها به سمت گزینه‌های ارزان‌تر و کاهش برخی مخارج حکایت دارند. رویترز نیز در گزارش‌های خود درباره وضعیت اقتصادی ایران به فشار هزینه زندگی و تلاش خانوارها برای سازگار شدن با شرایط اقتصادی اشاره کرده است.

این مسئله برای اجاره‌نشین‌ها اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا وقتی سهم بیشتری از درآمد برای مسکن اختصاص پیدا می‌کند، منابع قابل‌استفاده برای سایر مخارج محدودتر می‌شود.

ودیعه؛ فشار بر نقدینگی خانوار

فشار اجاره مسکن فقط به پرداخت ماهانه محدود نیست. افزایش ودیعه نیز می‌تواند بخش قابل‌توجهی از منابع نقد خانوار را درگیر کند.

گزارش‌های اخیر بازار تهران از فایل‌هایی با ودیعه یک میلیارد تومان، یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و در برخی مناطق بیش از ۲ میلیارد تومان حکایت دارند.

در این شرایط، مسئله ودیعه مسکن به ظرفیت نقدینگی خانوار گره می‌خورد. خانواری که برای تمدید قرارداد به ودیعه بیشتری نیاز دارد، باید منابع نقد بیشتری فراهم کند؛ منابعی که ممکن است از پس‌انداز خانوار تامین شود یا از مسیر کمک خانوادگی، قرض و سایر راهکارهای مالی جبران شود.

گزارش‌های رسانه‌ای همچنین نمونه‌هایی از بازگشت برخی افراد به خانه والدین یا استفاده از مسکن اشتراکی برای کاهش هزینه زندگی را ثبت کرده‌اند. این موارد، نمونه‌هایی از سازگاری خانوارها با فشار هزینه هستند، اما نمی‌توان آن‌ها را به کل جامعه اجاره‌نشین‌ها تعمیم داد.

اجاره‌نشین‌ها در برابر انتخاب‌های محدود

با ادامه فشار هزینه، گزینه‌های پیش روی اجاره‌نشین‌ها محدودتر می‌شود. خانوار می‌تواند متراژ را کاهش دهد، محله را تغییر دهد یا بخشی از مخارج دیگر را حذف کند؛ اما هر یک از این تصمیم‌ها هزینه‌ای جداگانه دارد.

کاهش متراژ می‌تواند کیفیت مسکن را تحت فشار قرار دهد. تغییر محله ممکن است دسترسی خانوار را تغییر دهد. کاهش مصرف نیز فشار اجاره را از بازار مسکن به بازار کالا و خدمات منتقل می‌کند.

به همین دلیل، اثر تورم اجاره تنها در صورت‌حساب مسکن باقی نمی‌ماند. بخشی از آن می‌تواند در تصمیم‌های روزمره خانوار درباره خرید، پس‌انداز، محل سکونت و کیفیت زندگی نمایان شود.

با وجود این، باید میان آنچه داده‌ها نشان می‌دهند و آنچه هنوز اندازه‌گیری نشده است، تفاوت گذاشت. برای مثال، منابع بررسی‌شده اطلاعات جامعی درباره تعداد خانوارهایی که صرفا به دلیل افزایش اجاره از تهران خارج شده‌اند، ارائه نمی‌کنند. همچنین سهم دقیق کاهش پس‌انداز یا کاهش هزینه‌های آموزش و تفریح ناشی از افزایش اجاره در دسترس نیست.

بازار اجاره و مسئله قدرت خرید اجاره‌نشین‌ها

موضوع اصلی برای اجاره‌نشین‌ها در نهایت به قدرت خرید بازمی‌گردد. وقتی هزینه مسکن افزایش می‌یابد، خانوار برای حفظ سطح قبلی درآمد واقعی خود باید یا درآمد بیشتری کسب کند یا سایر هزینه‌ها را کاهش دهد.

در گزارش رویترز از اقتصاد ایران نیز فشار ناشی از تورم بالا و کاهش قدرت خرید خانوارها در کنار تحولات اقتصادی اخیر بررسی شده است.

در این شرایط، رشد ۳۲.۳ درصدی تورم سالانه اجاره را نمی‌توان جدا از سایر هزینه‌های خانوار بررسی کرد. مستاجران در واقع با مجموعه‌ای از هزینه‌های هم‌زمان روبه‌رو هستند و توان مالی آن‌ها برای جذب یک افزایش جدید در اجاره‌بها به وضعیت درآمد و سایر مخارج وابسته است.

اگر شوک تازه‌ای به بازار اجاره وارد شود

شواهد موجود درباره رفتار اجاره‌نشین‌ها سه مسیر اصلی را برجسته می‌کند. مسیر نخست، تعدیل مصرف است؛ خانوار در همان خانه باقی می‌ماند اما بخشی از هزینه‌های دیگر را کاهش می‌دهد. مسیر دوم، کوچک‌سازی مسکن است؛ خانوار با کاهش متراژ یا انتخاب واحدی با امکانات کمتر، تلاش می‌کند هزینه اجاره مسکن را کنترل کند. گزارش‌های بازار تهران از افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک‌تر با همین الگوی رفتاری همخوانی دارد.

مسیر سوم، تغییر محل سکونت است؛ خانوار به محله‌ای ارزان‌تر منتقل می‌شود و در صورت افزایش فاصله از محل کار یا خدمات شهری، ممکن است با هزینه‌های دیگری روبه‌رو شود.

در کنار این سه مسیر، گزارش‌های رسانه‌ای از راهکارهای خانوادگی و اشتراکی نیز حکایت دارند؛ راهکارهایی که نشان می‌دهد برخی اجاره‌نشین‌ها برای کاهش فشار هزینه مسکن، ساختار سکونت خود را نیز تغییر داده‌اند.

در عین حال هنوز نمی‌توان گفت کدام مسیر در میان کل مستاجران غالب شده است. برای چنین نتیجه‌ای به داده‌های منظم و تفصیلی درباره تغییر مصرف، جابه‌جایی جغرافیایی، متراژ واحدهای اجاره‌ای و وضعیت پس‌انداز خانوار نیاز است.

شکاف خبری بازار اجاره

پوشش معمول بازار مسکن اغلب بر یک سوال متمرکز است و آن این‌که اجاره چقدر گران شده است؟

در عین حال برای اقتصاد خانوار، سوال دیگری اهمیت دارد و آن این‌که اجاره‌نشین‌ها برای پرداخت این هزینه از کدام بخش مخارج زندگی خود می‌زنند؟

این تغییر زاویه، مسئله را از سطح قیمت مسکن به سطح رفتار اقتصادی خانوار منتقل می‌کند. در این نگاه، افزایش اجاره‌بها فقط یک عدد در شاخص تورم نیست؛ بلکه عاملی است که می‌تواند تصمیم خانوار درباره محل زندگی، متراژ خانه، مصرف و منابع نقدی را تغییر دهد.

بازار شهریور نیز اهمیت این موضوع را بیشتر می‌کند؛ زیرا فایل‌های موجود در مناطق مختلف تهران از تفاوت شدید در ترکیب ودیعه و اجاره حکایت دارند و نشان می‌دهند اجاره‌نشین‌ها برای یافتن گزینه متناسب با توان مالی خود با بازاری ناهمگون مواجه‌اند. برای اجاره‌نشین‌ها، مسئله اصلی در شرایط فعلی فقط افزایش قیمت اجاره مسکن نیست؛ بلکه محدود شدن گزینه‌های اقتصادی برای حفظ مسکن است.

داده رسمی از کاهش شتاب تورم سالانه اجاره در مرداد خبر می‌دهد، اما هم‌زمان تورم ماهانه ۲.۵ درصدی و گزارش‌های بازار تهران از سطح بالای ودیعه و اجاره در بسیاری از فایل‌ها حکایت دارند.

شواهد موجود نشان می‌دهد واکنش خانوارها می‌تواند از کاهش متراژ و تغییر محله تا کاهش برخی مخارج و استفاده از ترتیبات خانوادگی یا اشتراکی ادامه پیدا کند. با این حال، درباره سهم دقیق هر یک از این واکنش‌ها در میان کل مستاجران، داده کافی وجود ندارد.

به همین دلیل، مرحله بعدی پایش بازار اجاره نباید فقط اندازه‌گیری قیمت خانه باشد؛ بلکه باید مشخص کند فشار هزینه مسکن چگونه در مصرف، پس‌انداز، کیفیت سکونت و جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها منعکس می‌شود. در نهایت، پاسخ به این سوال که «اجاره‌نشین‌ها از کدام هزینه‌های زندگی خود می‌زنند؟» می‌تواند تصویر دقیق‌تری از عمق فشار بازار مسکن بر اقتصاد خانوار ارائه کند.