مسکن در مدار میلیارد، حقوق در محدوده میلیون

به گزارش نماد اقتصاد، بازار مسکن ایران دیگر فقط با مسئله گرانی مواجه نیست؛ مسئله اصلی، قطع‌شدن ارتباط میان درآمد و قیمت خانه است. برای بخش بزرگی از جوانان شاغل، خرید مسکن از یک هدف میان‌مدت به آرزویی تبدیل شده که تحقق آن بدون کمک خانواده، ارث، فروش دارایی یا دریافت تسهیلات سنگین تقریبا غیرممکن به نظر می‌رسد.

اما یک جوان شاغل واقعا باید چند سال کار کند تا بتواند یک آپارتمان معمولی بخرد؟

فاصله ۴۰ ساله حتی با پس‌انداز تمام حقوق

حداقل مزد پایه کارگران در سال ۱۴۰۵ حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان در ماه تعیین شده است. با افزودن حق مسکن و بن کارگری، دریافتی ناخالص یک کارگر مجرد بدون سابقه را می‌توان حدود ۲۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در ماه در نظر گرفت. این رقم پیش از کسر بیمه و بدون محاسبه هزینه‌های روزمره زندگی است.

در سوی دیگر، داده‌های بازار آگهی‌های مسکن در شهریور ۱۴۰۵، متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران را حدود ۱۴۸ میلیون تومان نشان می‌دهد. بنابراین یک واحد ۷۰ متری معمولی به‌طور متوسط بیش از ۱۰ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان قیمت دارد.

بر این اساس:

این محاسبه با فرض ثابت‌ماندن قیمت مسکن و دستمزد انجام شده است؛ یعنی فرضی که در اقتصاد تورمی ایران عملاً برقرار نیست. اگر قیمت خانه سریع‌تر از درآمد افزایش یابد، حتی پس‌انداز منظم نیز الزاماً جوان را به خرید خانه نزدیک نمی‌کند.

حتی مناطق ارزان‌تر هم در دسترس نیستند

در مناطق ارزان‌تر جنوب تهران نیز وضعیت چندان امیدوارکننده نیست. برای نمونه، متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۱۸ حدود ۷۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود. به این ترتیب، قیمت یک واحد ۷۰ متری در این منطقه به حدود ۵ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

یک جوان حداقل‌بگیر برای خرید چنین واحدی باید:

• تمام دریافتی خود را حدود ۲۰ سال پس‌انداز کند؛
• یا با پس‌انداز ۳۰ درصد حقوق، حدود ۶۶ سال منتظر بماند.

البته این ارقام هزینه وام، سود بانکی، کمیسیون، مالیات، تعمیرات و افزایش احتمالی قیمت ملک را در نظر نمی‌گیرد.

چرا عدد «تمام حقوق» واقعی نیست؟

فرض پس‌انداز صددرصد حقوق بیشتر یک شاخص برای سنجش شدت بحران است تا یک امکان واقعی. جوان شاغل باید هم‌زمان هزینه اجاره، خوراک، حمل‌ونقل، درمان، پوشاک و سایر نیازهای زندگی را بپردازد.

براساس داده‌های هزینه و درآمد خانوار، هزینه سالانه یک خانوار شهری در سال ۱۴۰۳ به حدود ۲۶۹ میلیون تومان رسیده و مسکن نزدیک به ۴۴ درصد هزینه‌های خانوار شهری را به خود اختصاص داده است. در استان تهران نیز سهم مسکن از سبد هزینه خانوار به حدود ۶۰ درصد رسیده است.

وامی که قدرت خرید نمی‌سازد

یکی دیگر از دلایل طولانی‌شدن دوره انتظار، کاهش قدرت واقعی تسهیلات خرید مسکن است. وامی که تنها بخش کوچکی از قیمت یک واحد معمولی را پوشش می‌دهد، دیگر ابزار خانه‌دارشدن نیست؛ بلکه در بسیاری از موارد، فقط بدهی و اقساط سنگینی ایجاد می‌کند که پرداخت آن نیز از توان یک حقوق‌بگیر جوان خارج است.

افزایش مبلغ وام بدون کنترل قیمت زمین و مسکن نیز می‌تواند نتیجه معکوس داشته باشد؛ زیرا بخشی از تسهیلات جدید ممکن است مستقیماً وارد قیمت‌ها شود.

خانه‌دارشدن از مسیر کار خارج شده است

بحران اصلی بازار مسکن فقط بالا بودن قیمت نیست؛ بلکه این واقعیت است که «کار و پس‌انداز» دیگر به‌تنهایی مسیر مطمئنی برای خانه‌دارشدن محسوب نمی‌شود. نتایج یک افکارسنجی منتسب به مرکز پژوهش‌های مجلس نیز نشان می‌دهد ۸۴ درصد پاسخ‌دهندگان در آبان ۱۴۰۴ گفته‌اند احتمال خرید مسکن در یک سال آینده برایشان وجود ندارد.

پیامد این وضعیت تنها اقتصادی نیست. تأخیر در ازدواج، کاهش تمایل به فرزندآوری، مهاجرت به حاشیه شهرها، افزایش هم‌خانگی اجباری با والدین و تشدید احساس ناامنی نسبت به آینده، از نتایج اجتماعی دورشدن مسکن از دسترس نسل جوان است.

راه‌حل؛ فراتر از ساخت چند واحد مسکونی

کاهش دوره انتظار برای خانه‌دارشدن به مجموعه‌ای از سیاست‌های هم‌زمان نیاز دارد:

• افزایش دستمزد متناسب با هزینه واقعی زندگی؛
• توسعه مسکن استیجاری عمومی و حرفه‌ای؛
• عرضه زمین دولتی با سازوکار شفاف؛
• مالیات مؤثر بر خانه‌های خالی و سوداگری ملکی؛
• تسهیلات بلندمدت با اقساط متناسب با درآمد؛
• کنترل تورم و ایجاد ثبات اقتصادی؛
• ساخت واحدهای کوچک و متناسب با توان خرید خانوارهای جوان.

اگر معیار را قیمت‌های جاری تهران قرار دهیم، یک جوان حداقل‌بگیر برای خرید یک آپارتمان معمولی ۷۰ متری باید حدود ۴۰ سال تمام دریافتی خود را بدون خرج‌کردن حتی یک تومان پس‌انداز کند. در شرایط واقعی و با کنارگذاشتن ۳۰ درصد درآمد، دوره انتظار از ۱۳۰ سال عبور می‌کند.

بنابراین پرسش امروز دیگر این نیست که «یک جوان چند سال باید پس‌انداز کند؟»؛ پرسش اساسی این است که آیا با ساختار فعلی درآمد، تورم و قیمت مسکن، خانه‌دارشدن از مسیر اشتغال اساسا امکان‌پذیر باقی مانده است؟