زمین از دولت؛ پول ساخت از کدام پس‌انداز؟

به گزارش نماد اقتصاد، خانواده‌ای مستاجر را در نظر بگیرید که توان خرید خانه در بازار آزاد را ندارد. یک طرح دولتی به او فرصت می‌دهد با استفاده از زمین دولتی و وام بانکی، صاحب خانه شود. خانواده ثبت‌نام می‌کند، شرایطش تایید می‌شود و نخستین مبلغ را به حساب پروژه می‌ریزد. اما این پرداخت، پایان هزینه‌ها نیست. با پیشرفت ساختمان، باید مبالغ دیگری هم فراهم کند؛ در حالی که تا روز تحویل، اجاره خانه فعلی را نیز می‌پردازد. دشواری اصلی از جایی آغاز می‌شود که مبلغ درخواستی پروژه از پس‌انداز و توان پرداخت خانواده جلو می‌زند.

مسکن حمایتی عنوان مجموعه اقداماتی است که دولت برای تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن انجام می‌دهد. این حمایت بسته به نوع طرح، می‌تواند شامل واگذاری زمین با شرایط ترجیحی، تامین زمین به شکل اجاره بلندمدت، تسهیلات بانکی یا کمک مالی ویژه گروه‌های هدف باشد. طرح‌هایی مانند مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن، با سازوکارهای متفاوت، در این چارچوب قرار می‌گیرند.

در پروژه‌های ساخت، بخشی از منابع از وام بانکی و بخشی از پرداخت مستقیم متقاضی تامین می‌شود. به سهمی که خانوار از منابع خود به پروژه می‌پردازد، «آورده متقاضی» می‌گویند. وام نیز بدهی خانوار است و باید مطابق قرارداد بازپرداخت شود. بنابراین، متقاضی هم باید توان تامین آورده در دوره ساخت را داشته باشد و هم از عهده اقساط وام برآید.

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، گفته است بر اساس اطلاعات ارائه‌شده از سوی سازمان برنامه، گروه قابل توجهی از ثبت‌نام‌کنندگان واجد شرایط طرح‌های حمایتی، از گروه‌های پردرآمد بوده‌اند و بخشی از حمایت‌ها در سال‌های گذشته به این گروه‌ها رسیده است. او در اظهارات منتشرشده، سهم دقیق آن‌ها از واحدهای تحویل‌شده را اعلام نکرده است.

از تایید شرایط تا تامین پول

تایید نام یک خانواده در فهرست متقاضیان مسکن، هنوز به معنای رسیدن به خانه نیست. پس از پذیرش، باید پروژه‌ای به خانوار اختصاص یابد، سهم هزینه ساخت در موعدهای تعیین‌شده پرداخت شود و ساختمان به مرحله تحویل برسد. هر مرحله تعهد مالی تازه‌ای دارد؛ خانواده‌ای که شرایط ورود را داشته، ممکن است در میانه ساخت از پرداخت‌ها جا بماند.

در سوی دیگر این مسیر، متقاضیانی با درآمد بالاتر نیز حضور دارند. بر اساس آمار منتشرشده در مردادماه، از میان ۳۵۰ هزار و ۵۷۸ متقاضی واجد شرایط که برای آن‌ها پروژه تعریف شده بود، حدود ۱۷ درصد در دهک‌های هشتم تا دهم قرار داشتند. با احتساب دهک هفتم، سهم چهار دهک بالاتر به حدود یک‌چهارم می‌رسید. این آمار، ترکیب متقاضیان دارای پروژه را نشان می‌دهد؛ هنوز مشخص نمی‌کند چه کسانی در نهایت کلید گرفته‌اند. حضور در دهک بالاتر نیز به‌تنهایی نشانه تخلف نیست و باید شرایط قانونی و وضعیت فرد هنگام پذیرش بررسی شود.

فشار ادامه این مسیر را می‌توان در پروژه آبشناسان رباط‌کریم دید؛ جایی که ساختمان‌ها بالا آمده‌اند، اما فاصله پرداخت متقاضیان با مبلغ مورد نیاز همچنان زیاد است. رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، در دوم آبان گفته این پروژه ۵۴۰۰ واحدی حدود ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارد. میانگین آورده متقاضیان به حدود ۴۰۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که به گفته او باید به حدود یک میلیارد تومان برسد؛ فاصله‌ای حدود ۶۰۰ میلیون تومان، آن هم در شرایطی که هنوز نمی‌توان قیمت نهایی ساخت را پیش‌بینی کرد.

خالقی از انصراف تعدادی از متقاضیان نیز خبر داده و توقف برخی کدپروژه‌ها را به مشارکت‌نکردن متقاضیان یا کم‌کاری سازندگان نسبت داده است.

کناررفتن همیشه با حذف نام اتفاق نمی‌افتد

خروج از مسیر خانه‌دارشدن تنها به معنای حذف قطعی از سامانه نیست. انتقال به پروژه‌ای با پیشرفت کمتر نیز می‌تواند زمان دستیابی خانوار به مسکن را عقب بیندازد.

در اظهارات منتشرشده در ۱۲ مهر، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران توضیح داده متقاضیانی که مشارکت مالی آن‌ها با پیشرفت پروژه متناسب نیست، از پروژه‌های پیشرفته‌تر به پروژه‌هایی با پیشرفت پایین‌تر منتقل می‌شوند. توجیه اعلام‌شده، حفظ حقوق افرادی است که پرداخت‌های خود را انجام داده‌اند. او در همان مقطع گفته حذف متقاضیان در دستور کار نیست، هرچند تداوم عدم مشارکت می‌تواند به حذف از پروژه بینجامد.

از منظر اداره پروژه، این استدلال قابل فهم است: کمبود پول می‌تواند ساخت یک بلوک و تحویل واحد به دیگر متقاضیان را متوقف کند. با این حال، از منظر سیاست حمایتی، پیامد دیگری نیز باید سنجیده شود؛ آیا خانوار کم‌توان با هر بار جابه‌جایی، مدت بیشتری مستاجر می‌ماند و در معرض هزینه‌های تازه قرار می‌گیرد؟

همه عقب‌ماندگان یک وضعیت ندارند

وقتی موعد واریز پول می‌رسد و متقاضی پرداخت نمی‌کند، علت همیشه خالی‌بودن حساب نیست. یک خانواده هنوز خانه را می‌خواهد، اما پول تکمیل وجه را ندارد؛ فرد دیگری از ادامه طرح منصرف شده و متقاضی دیگری پرونده‌اش را پیگیری نمی‌کند. مدیرکل راه و شهرسازی تهران نیز در توضیحات خردادماه به همین تفاوت‌ها اشاره کرده و گفته آمار دقیقی از تعداد متقاضیانی که مشارکت مالی ندارند، در دست نیست.

این تفاوت باید پیش از تصمیم درباره سرنوشت متقاضی روشن شود. خانواده‌ای که اجاره می‌پردازد و برای فراهم‌کردن آورده تلاش می‌کند، ممکن است با مهلت بیشتر یا کمک مالی بتواند در پروژه بماند. اما درباره کسی که دیگر قصد ادامه ندارد، باید درخواست انصراف و بازپرداخت وجوه تعیین تکلیف شود. قراردادن هر دو نفر زیر عنوان «متقاضی غیرموثر»، علت پرداخت‌نکردن آن‌ها را پنهان می‌کند و می‌تواند خانواده نیازمند را هم در معرض تصمیمی قرار دهد که برای فرد منصرف‌شده گرفته می‌شود.

در زنجان، مقام استانی گفته نام متقاضیان دهک‌های یک تا چهار و مددجویان، حتی در صورت واریزنکردن وجه، از سامانه حذف نشده است. این تصمیم فرصت آن‌ها را برای ادامه طرح حفظ می‌کند، اما هنوز معلوم نمی‌کند کسری پولشان چگونه تامین خواهد شد. اگر خانوار همچنان توان پرداخت نداشته باشد و کمک مشخصی هم دریافت نکند، پرونده‌اش باز می‌ماند، ولی ممکن است خانه‌اش به مرحله تحویل نرسد.

برای روشن‌شدن نتیجه این حمایت، باید مشخص شود به این خانوارها چه مبلغی، در چه زمانی و با چه شرایطی کمک شده و واحدهایشان چقدر پیش رفته است. حفظ نام در سامانه، آغاز حمایت است؛ نتیجه آن زمانی دیده می‌شود که خانواده بتواند پرداخت‌ها را پشت سر بگذارد و در خانه ساکن شود.

زمین ارزان، پایان هزینه خانه نیست

زمین را می‌توان رایگان واگذار کرد، اما خانه با زمین تنها ساخته نمی‌شود. پیش از آنکه خانواده‌ای کلید بگیرد، باید زمین آماده شود، خیابان و شبکه آب و برق و گاز به آن برسد و هزینه ساخت ساختمان تامین شود. رزبان نیز در اظهارات اخیر خود بر همین هزینه‌های باقی‌مانده تاکید کرده است. سهم زمین از قیمت کنار می‌رود، اما صورتحساب خانه‌دارشدن همچنان پیش روی متقاضی است.

برای خانواده‌ای که بخش بزرگی از درآمدش صرف اجاره و مخارج روزمره می‌شود، ارزش این حمایت در موعد تکمیل وجه معلوم می‌شود؛ همان روزی که باید مبلغ تازه‌ای به حساب پروژه بریزد. ممکن است زمین دولتی، خانه را نسبت به بازار ارزان‌تر کرده باشد، اما مبلغ باقی‌مانده هنوز از تمام پس‌انداز و توان قرض‌گرفتن خانواده بیشتر باشد. خانه روی کاغذ مقرون‌به‌صرفه‌تر شده، ولی دست متقاضی همچنان به آن نمی‌رسد.

انتظار هم برای این خانواده هزینه دارد. تا وقتی ساختمان آماده نشده، اجاره ادامه دارد؛ اگر موعد تحویل عقب بیفتد و هزینه ساخت بالا برود، فاصله او تا خانه می‌تواند بیشتر شود. متقاضی‌ای که با امید و توان مالی محدود وارد طرح شده، ممکن است پس از چند مرحله پرداخت به جایی برسد که دیگر نتواند پول برساند؛ حتی اگر نیازش به مسکن از روز ثبت‌نام بیشتر شده باشد.

اینجاست که زمان رسیدن کمک اهمیت پیدا می‌کند. حمایت باید پیش از جا‌ماندن خانوار از پرداخت‌ها به دست او برسد و به اندازه‌ای باشد که ادامه مسیر را ممکن کند. اگر کمک زمانی برسد که متقاضی ناچار به انصراف شده یا تحویل خانه‌اش سال‌ها عقب افتاده است، بخشی از فرصت از دست رفته؛ در این فاصله، هم اجاره پرداخته و هم ممکن است قدرت خرید پس‌اندازش کمتر شده باشد. موفقیت حمایت را باید در روزی سنجید که خانواده توانسته آخرین پرداخت را انجام دهد و کلید خانه را بگیرد.

آمار تحویل باید به دهک خانوار برسد

برای پاسخ قطعی به اینکه آورده‌های سنگین چه تعداد خانوار کم‌درآمد را کنار زده‌اند، انتشار یک آمار تجمیعی از انصراف‌ها کافی نیست. باید مشخص شود از هر دهک، چند خانوار ثبت‌نام کرده‌اند، چند نفر تایید و به پروژه متصل شده‌اند، چند نفر به دلیل مالی عقب افتاده یا جابه‌جا شده‌اند و در نهایت چند خانوار واحد تحویل گرفته‌اند.

علت خروج نیز باید جداگانه ثبت شود؛ ناتوانی مالی، تاخیر ساخت، تغییر محل زندگی و تغییر تصمیم سرمایه‌گذاری، پیامدهای یکسانی برای ارزیابی طرح ندارند.