مسکن در بن‌بست رکود؛ هشدار درباره قیمت‌سازی و انحراف سرمایه‌ها

به گزارش نماد اقتصاد، در حالی که مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین نیازهای اساسی خانوارها شناخته می‌شود، بسیاری از کارشناسان معتقدند فاصله میان قیمت‌ها و توان مالی متقاضیان به سطحی رسیده که بخش قابل توجهی از جامعه عملاً از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند.
در این میان، برخی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن از شکل‌گیری نوعی «قیمت‌سازی» در بازار سخن می‌گویند؛ پدیده‌ای که به اعتقاد آنان باعث شده قیمت‌های پیشنهادی در فضای مجازی و برخی پلتفرم‌های آگهی، فاصله معناداری با قیمت‌های واقعی معاملات پیدا کند. نتیجه این وضعیت، کاهش معاملات، قفل شدن بازار و تشدید رکود در یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بوده است.
از سوی دیگر، سهم بالای زمین در بهای تمام‌شده مسکن و کندی اجرای سیاست‌های مرتبط با واگذاری زمین، از دیگر موضوعاتی است که همواره مورد انتقاد کارشناسان قرار داشته است. آنان معتقدند فعال شدن ظرفیت‌های قانونی در حوزه زمین و اصلاح سازوکار قیمت‌گذاری می‌تواند بخشی از مشکلات موجود را کاهش دهد.
در همین راستا، مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار «نماد اقتصاد» به تشریح مهم‌ترین چالش‌های کنونی بازار مسکن و راهکارهای پیشنهادی برای خروج از رکود پرداخت.

 قیمت‌سازی‌های غیرواقعی بازار مسکن را به رکود عمیق کشانده است

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار «نماد اقتصاد» با انتقاد از روند فعلی بازار مسکن اظهار کرد: متأسفانه طی سال‌های اخیر شاهد انحراف جدی در مسیر سرمایه‌گذاری کشور بوده‌ایم و بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها به سمت بازارهایی هدایت شده که از نظر نقدشوندگی و بازدهی اقتصادی، کارایی لازم را ندارند.

وی افزود: در حوزه مسکن، به دلیل آنکه این بخش با یکی از نیازهای اساسی مردم مرتبط است، برخی افراد با سوءاستفاده از نیاز جامعه اقدام به تعیین قیمت‌های غیرکارشناسی و خودسرانه کرده‌اند؛ موضوعی که موجب شده بازار مسکن با رکود سنگین مواجه شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به کاهش محسوس حجم معاملات گفت: در حال حاضر میزان رونق معاملات در بازار مسکن به شدت افت کرده و می‌توان گفت بخش عمده‌ای از فعالیت‌های خرید و فروش متوقف شده است. این وضعیت نه تنها به مصرف‌کنندگان، بلکه به سازندگان، سرمایه‌گذاران، فعالان صنعت ساختمان و حتی شهرداری‌ها نیز آسیب وارد کرده است.

گودرزی با تأکید بر ضرورت اصلاح قوانین حوزه مسکن تصریح کرد: یکی از پیشنهادهای ما به قانون‌گذاران، تصویب قانون «بهای تمام‌شده تاریخی» در بخش مسکن است تا امکان سوءاستفاده از بحران‌های سیاسی و امنیتی برای افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها از بین برود. منطقی نیست افرادی که سال‌ها پیش ملکی را احداث کرده‌اند، با وقوع یک بحران سیاسی یا نظامی، قیمت آن را به شکل غیرواقعی افزایش دهند.

وی همچنین خواستار اجرای نظام قیمت‌گذاری منطقه‌ای شد و گفت: دولت می‌تواند با استفاده از داده‌های واقعی معاملات، سازوکاری مشابه برخی پلتفرم‌های هوشمند ایجاد کند تا قیمت‌گذاری از اختیار ذی‌نفعان خارج شود و مبنای شفاف‌تری برای تعیین قیمت‌ها شکل بگیرد.

این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از عملکرد دولت در حوزه زمین اظهار داشت: بیش از ۷۰ درصد قیمت تمام‌شده مسکن مربوط به زمین است، در حالی که زمین فراوان‌ترین نهاده تولید مسکن در کشور محسوب می‌شود. با این حال، محدودیت در عرضه زمین باعث برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا شده است.

وی افزود: اجرای قوانین بالادستی و واگذاری زمین می‌تواند نقش مهمی در کاهش هزینه تولید مسکن و افزایش عرضه ایفا کند. به اعتقاد من، در شرایط فعلی که اقتصاد کشور نیازمند رونق و جذب سرمایه است، فعال‌سازی ظرفیت‌های موجود در حوزه زمین می‌تواند به تحرک بخش مسکن و اقتصاد کشور کمک کند.

گودرزی همچنین به تأثیر فضای جنگی و تنش‌های سیاسی بر بازار مسکن اشاره کرد و گفت: بخش عمده مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و منابع مورد نیاز صنعت ساختمان در داخل کشور تأمین می‌شود و ارتباط مستقیمی با تحولات خارجی ندارد. با این حال، برخی افراد از فضای روانی ناشی از بحران‌ها برای افزایش قیمت‌های پیشنهادی سوءاستفاده کرده‌اند.
وی با انتقاد از نبود شفافیت در اعلام قیمت‌های واقعی معاملات خاطرنشان کرد: متأسفانه قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در برخی سایت‌های آگهی به مرجع ذهنی بازار تبدیل شده‌اند، در حالی که این ارقام الزاماً مبنای معاملات واقعی نیستند. در بسیاری از موارد، رشد قیمت‌های پیشنهادی بسیار بیشتر از افزایش قیمت در معاملات قطعی بوده است و همین مسئله به رکود و قفل شدن بازار دامن زده است.

این کارشناس مسکن در پایان تأکید کرد: بازگشت رونق به بازار مسکن نیازمند شفاف‌سازی اطلاعات، اصلاح نظام قیمت‌گذاری، افزایش عرضه زمین و جلوگیری از سوداگری است؛ در غیر این صورت رکود فعلی می‌تواند پیامدهای گسترده‌تری برای اقتصاد کشور به همراه داشته باشد.