چرا ده سال جراحی بازار مسکن دولت‌ها به شکست منتهی شد؟

به گزارش نماد اقتصاد، بازخوانی پرونده مسکن در یک دهه اخیر، روایت‌گر شکستی ساختاری در سیاست‌گذاری کلان است. در حالی که دولت‌های مختلف با شعار کنترل تورم و حمایت از خانه‌دار شدن طبقات ضعیف بر سر کار آمدند، خروجی این دوران چیزی جز «جهش‌های چند هزار درصدی قیمت» و «حبس تقاضای مصرفی» نبوده است.

داده‌های آماری نشان می‌دهند که بازار مسکن ایران اکنون در وضعیتی پارادوکسیکال قرار دارد؛ جایی که سنگین‌ترین رکود معاملاتی تاریخ هم نتوانسته است شتاب تورم را مهار کند.

کالبدشکافی اعداد؛ وقتی تورم از منطق سبقت می‌گیرد

بررسی شاخص قیمت‌ها در ۱۰ سال گذشته، اعدادی را افشا می‌کند که در کمتر بازاری در سطح جهانی قابل مشاهده است. این ارقام نشان‌دهنده خروج کامل مسکن از دسترس طبقه متوسط و تبدیل آن به یک کالای صرفاً سرمایه‌ای است:

پایتخت در شوک ۳۳۰۰ درصدی: میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۴ به عدد بهت‌آور ۱۳۰ میلیون تومان در سال گذشته رسیده است.
مشهد و کرج؛ همگام با بحران: در مشهد، قیمت‌ها با رشد ۳۲۱۰ درصدی از ۲.۸ میلیون تومان به بیش از ۹۱ میلیون تومان جهش یافته است. در کرج نیز شاهد رشد ۳۸ برابری قیمت‌ها در همین بازه زمانی بوده‌ایم.
سایر کلان‌شهرها: اصفهان، تبریز، شیراز و یزد نیز از این موج برکنار نمانده و به‌طور میانگین رشد ۲۸ تا ۳۲ برابری را تجربه کرده‌اند.

پارادوکس رکود و تورم؛ بازار علیه قواعد کلاسیک

در یک اقتصاد سالم، کاهش معاملات به معنای فروکش کردن حباب قیمت‌هاست، اما بازار مسکن ایران از الگوی عجیبی پیروی می‌کند. آمارها نشان می‌دهد که در ۱۰ سال گذشته، حجم معاملات حدود ۳۵ درصد افت کرده (در تهران از ۱۵۵ هزار واحد به ۹۵ هزار واحد رسیده است)، اما قیمت‌ها همچنان صعودی بوده‌اند.

این یعنی «شیب رکود، بسیار ملایم‌تر از شتاب تورم» بوده است. به عبارت دیگر، بازار با نوعی «عطش گرانی» روبروست که حتی در نبودِ خریدار هم فروکش نمی‌کند. گزارش‌های میدانی ابتدای سال ۱۴۰۵ نیز تایید می‌کند که قیمت‌ها در همین بازارِ قفل‌شده، ۳۰ درصد دیگر رشد کرده‌اند.

دو لبه قیچی بحران: شکست در آمایش و تولید

تحلیل ریشه‌ای این بحران نشان می‌دهد که سیاست‌های دولتی در دو حوزه کلیدی به بن‌بست خورده‌اند:

شکست در مدیریت جمعیت و مهاجرت: دولت‌ها در یک دهه اخیر نه تنها نتوانستند جمعیت را در شهرهای کوچک و روستاها تثبیت کنند، بلکه با تمرکزگرایی و عدم ایجاد مشوق برای مهاجرت معکوس، فشار تقاضا بر کلان‌شهرها را به نقطه انفجار رساندند.
شکاف عمیق عرضه و تقاضا: هم‌اکنون با تلمبار شدن تقاضای سنواتی، ۶ میلیون متقاضی واقعی فاقد مسکن در کشور وجود دارد. در مقابل، تعداد واحدهای در حال ساخت کمتر از ۸۰۰ هزار واحد است که تنها ۳۵ درصد آن‌ها تا پایان سال جاری به بهره‌برداری می‌رسند. این ناترازی یعنی دولت حتی برای ۱۰ درصد از تقاضای موجود هم برنامه اجراییِ موثر ندارد.

 فاجعه انسانی؛ رؤیایی که ۷۳ سال دورتر ایستاده است

سهمگین‌ترین بخش این گزارش، نه اعداد میلیاردی، بلکه نابودی «امید به آینده» در نسل جوان است. طبق گزارش‌های رسمی، قدرت خرید به قدری فرسوده شده که حتی با استفاده از تسهیلات بانکی و طرح‌های حمایتی، یک جوان متقاضی باید حداقل ۷۳ سال برای خانه‌دار شدن انتظار بکشد.

این بازه زمانی عملاً به معنای حذف «مسکن ملکی» از چرخه زندگی یک شهروند عادی است. پیامد این بن‌بست، نه تنها بحران در بازار مسکن، بلکه ایجاد مانع بزرگ بر سر راه ازدواج و تشکیل خانواده است؛ موضوعی که نشان می‌دهد شکست سیاست‌های مسکن، در حال تبدیل شدن به یک بحران عمیق اجتماعی و امنیتی است.

تا زمانی که مسکن به عنوان پناهگاهی برای حفظ ارزش پول در برابر تورمِ عمومی شناخته شود و تولید آن تحت تاثیر نوسانات شدید قیمت نهاده‌ها (سیمان، فولاد و زمین) باشد، طرح‌های مقطعی دولت‌ها تنها نقش مسکن‌های کوتاه‌مدت را ایفا خواهند کرد.

بزرگ‌ترین محرک تورم در این بازار، تقاضای انباشته شده و کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی است. بدون اصلاح ساختارهای تولید و بازگرداندن اعتماد به سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وساز انبوه، بازار مسکن همچنان به مسیر خودسرانه خود در جاده گرانی ادامه خواهد داد؛ مسیری که انتهای آن، خانه‌دار شدن را به یک «آرزوی ابدی» تبدیل کرده است.