نگاه دقیق به بازار مسکن؛ گران شدن خانه و فاصله بیشتر جوانان تا خانه‌دار شدن

به گزارش نماداقتصاد،  یاسمن عباسی/ بازار مسکن ایران این روزها بیش از هر زمان دیگری به چالشی بزرگ برای مردم عادی تبدیل شده است. قدرت خرید خانوارها به ویژه جوانان مسکن اولی به شدت کاهش یافته و حتی توان رهن یک خانه برای بسیاری از آنها به یک آرزوی دور و دست‌نیافتنی تبدیل شده است.
شرایطی که طی سال‌های اخیر به واسطه افزایش شدید قیمت مسکن، تورم لجام‌گسیخته و رشد هزینه‌های ساخت رقم خورده و باعث شده بازار به دو بخش کاملاً متفاوت تقسیم شود؛ گروهی که مسکن را به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارایی و سرمایه‌گذاری خریداری می‌کنند و گروه دیگر، اکثریت خاموشی که توان تامین هزینه‌های سکونت و حتی اجاره‌نشینی را ندارند. این تضاد عمیق، چشم‌انداز روشنی در پیش روی بازار مسکن ایجاد نکرده و نیازمند تحلیل دقیق و همه‌جانبه است.

رکود تورمی گریبانگیر بازار مسکن کشور

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ در میانه شرایطی پرچالش و پیچیده قرار گرفته است که از یک سو، تورم مداوم و نوسانات ارزی بالا، و از سوی دیگر، رکود معاملات و کاهش قدرت خرید مردم، فضای کلی بازار را شکل داده‌اند. این بازار که به ‌عنوان یکی از کلیدی‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور شناخته می‌شود، در سال جاری ترکیبی از رکود تورمی را تجربه می‌کند؛ وضعیتی که قیمتها به طور پیوسته افزایش پیدا می‌کنند اما حجم معاملات به شدت کاهش یافته است. این پدیده به دلیل فاصله میان رشد قیمت مصالح ساختمانی، تورم عمومی و توان واقعی خرید خانواده‌ها شکل گرفته است به گونه‌ای که خریداران واقعی به دلیل کاهش درآمد و مشکلات مالی، از ورود به بازار مسکن منصرف شده‌اند و این امر باعث شده تا تقاضای موثر به طور چشمگیری افت کند.
بهار ۱۴۰۴ میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در مرز حدود ۹۳ میلیون تومان بود، اما با کاهش معاملات مواجه بودیم که کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد. در همه مناطق تهران، از گران‌ترین محلات شمال شهر تا مناطق متوسط و جنوبی، این رکود محسوس است؛ البته مناطق متوسط و حومه‌هایی مانند پرند و پردیس نسبت به بخش‌های لوکس‌تر بیش از سایرین برای خریداران مصرفی جذاب شده‌اند و تقاضای نسبی وجود دارد.
از سوی دیگر، روند ساخت و ساز همچنان ضعیف است و طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن به دلیل محدودیت تامین اعتبار و مشکلات اجرایی، نتوانسته‌اند به میزان قابل توجهی عرضه را افزایش دهند و این عامل مزید بر علت رکود بازار شده است. نوسانات نرخ ارز نیز با افزایش هزینه‌های مصالح و تجهیزات وارداتی، هزینه نهایی ساختمان را بالا برده است و در نتیجه قیمت‌های اسمی مسکن همچنان در حال رشد است. این رشد قیمت‌ها اما بیشتر جنبه اسمی دارد و از نظر قدرت خرید واقعی، بخش عمده‌ای از مردم توانایی خرید مسکن را ندارند به همین دلیل رکود معاملات پابرجاست.

۱۴۰۴ سال رشد ملایم قیمت‌های مسکن

بر اساس تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌های مختلف، سال ۱۴۰۴ را می‌توان سال رشد ملایم قیمت‌های مسکن دانست که معمولاً کمتر از نرخ تورم عمومی است. میانگین رشد قیمت اسمی در این سال بین ۱۰ تا ۲۵ درصد پیش‌بینی می‌شود که در مناطق مختلف ایران به طور متفاوتی بروز می‌کند. در کلان‌شهرها مانند تهران، این رشد می‌تواند تا ۲۰ درصد هم برسد؛ چرا که تقاضای سرمایه‌گذاری در این شهرها همچنان وجود دارد و مردم مسکن را به عنوان دارایی امن در برابر تورم می‌بینند. در مقابل، در شهرهای کوچک‌تر و مناطق روستایی‌تر، قیمت‌ها نسبتاً ثابت‌تر است و این شرایط فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت در پروژه‌های جدید فراهم می‌کند.
همزمان با این رشد نسبی قیمت‌ها، اجاره‌بها نیز خود را با افزایش قابل توجهی همراه کرده است. افزایش بیش از ۴۰ تا ۷۰ درصدی اجاره‌بها فشار زیادی بر مستأجران وارد کرده و موجب شده بخش زیادی از خانواده‌ها به دنبال راهکارهای جایگزین و کاهش هزینه‌های مسکن باشند. این موضوع در بازار مسکن بر توازن میان عرضه و تقاضا نیز اثرگذار بوده است.
بحران قدرت خرید و رکود موجود در بازار معاملات باعث شده که شرایط برای افرادی که قصد خرید خانه به منظور سکونت دارند، دشوارتر شود. از سوی دیگر، با اینکه تقاضای واقعی کاهش یافته، تقاضای سرمایه‌گذاری نسبتا پایدار باقی مانده است زیرا مردم همچنان به مسکن به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارایی‌های خود نگاه می‌کنند. این مسئله منجر به بروز نوسانات قیمتی غیرقابل پیش‌بینی و برخی جهش‌های کوتاه مدت قیمت شده است که در برخی مقاطع سال ۱۴۰۴ میانگین قیمت در تهران با نوسان‌های شدید همراه بوده است.

سه سناریوی اصلی برای آینده بازار مسکن ایران

سه سناریوی اصلی برای آینده بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ مطرح می‌شود: نخست، سناریوی پایه که شامل رشد ملایم و ادامه رکود تورمی است، دوم، سناریوی خوشبینانه که در آن با بهبود شرایط اقتصادی، تورم کاهش یافته و تقاضا افزایش می‌یابد و قیمت‌ها تثبیت یا کاهش اندک خواهند داشت، و سوم، سناریوی بدبینانه که در آن با تشدید تحریم‌ها یا شوک‌های ارزی، جهش شدید قیمت‌ها رخ می‌دهد اما حجم معاملات به شدت کاهش می‌یابد. تحلیلگران معتقدند که سناریوی پایه با رشد محدود قیمت و رکود معاملات محتمل‌ترین حالت خواهد بود و چشم‌اندازی آرام اما پر چالش را برای بازار رقم خواهد زد.
در نهایت، بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ به رغم رشد قیمت اسمی، با مشکلات جدی دست به گریبان است که ناشی از فشاری است که تورم و کاهش قدرت خرید بر تقاضای واقعی وارد کرده‌اند. سیاست‌گذاران برای بهبود وضعیت باید به سمت افزایش عرضه حمایت‌شده، کاهش نرخ بهره و تسهیلات موثر برای خریداران واقعی، و ایجاد ثبات اقتصادی حرکت کنند تا بازار مسکن بتواند به وضعیتی پایدارتر و قابل پیش‌بینی‌تر دست یابد. در غیاب تحولات مثبت اقتصادی و سیاسی، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن همچنان در رکود تورمی باقی بماند و بهبود ملموس در سال‌های آینده ایجاد نشود.
بنابراین، سال ۱۴۰۴ سالی است که افزایشی محدود را در قیمت مسکن شاهد خواهیم بود، اما این افزایش بیشتر نتیجه تورم و هزینه‌های بالای ساخت است تا رشد تقاضای واقعی. رکود معاملات و کاهش قدرت خرید طبقه متوسط و کم‌درآمد ادامه خواهد یافت و این موضوع چالش بزرگی برای خانوارهای ایرانی است که رویای خانه‌دار شدن دارند. همزمان با این شرایط، بازار اجاره نیز ملتهب است و فشار بیشتری به مستأجران وارد می‌شود که نیازمند اقدامات سیاستی موثر برای کنترل قیمت‌ها و حمایت از بخش مسکن است.