قراردادها ثبت می‌شوند، اجاره‌بها مهار نمی‌شود!

به گزارش نماد اقتصاد، بازار اجاره‌‌بهای مسکن ایران سال‌ها با یکی از مشکلات اساسی اقتصاد مواجه بوده است: نبود تصویری جامع و قابل اتکا از وضعیت معاملات، قیمت‌های واقعی و رفتار بازیگران بازار. بخشی از معاملات در بنگاه‌های املاک انجام می‌شود، بخشی به‌صورت مستقیم میان مالک و مستاجر شکل می‌گیرد و در مواردی نیز اطلاعات قراردادها به شکلی ثبت می‌شود که امکان تحلیل یکپارچه بازار را دشوار می‌کند.

راه‌اندازی سامانه خودنویس با هدف تسهیل ثبت قراردادها و فراهم‌کردن امکان دریافت رایگان کد رهگیری، یکی از اقدامات دولت برای سامان‌دهی این وضعیت بوده است.

براساس آماری که روز سوم مهر ماه ۱۴۰۵ به نقل از وزارت راه و شهرسازی منتشر شد، حدود ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار نفر به سامانه خودنویس مراجعه کرده‌اند و نزدیک به ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار قرارداد اجاره و ۵۲۵ هزار قرارداد خریدوفروش در این سامانه ثبت و تکمیل شده است. مجموع این ارقام به حدود ۴ میلیون و ۹۲۵ هزار قرارداد می‌رسد؛ عددی که از گستردگی استفاده از این زیرساخت حکایت دارد.

در این میان، مسئله اصلی این است که سامانه ثبت قرارداد زمانی به ابزار موثر سیاست‌گذاری تبدیل می‌شود که داده‌های آن دقیق، قابل تحلیل و در دسترس نهادهای مسئول باشد و در کنار ثبت اطلاعات، سازوکاری برای رسیدگی به تخلفات نیز وجود داشته باشد. در غیر این صورت، حتی میلیون‌ها قرارداد ثبت‌شده نیز ممکن است نتوانند تصویری روشن از واقعیت بازار ارائه دهند.

سقف اجاره‌بها؛ مقررات روی کاغذ، فشار در بازار

یکی از مهم‌ترین آزمون‌های کارآمدی سامانه‌های اطلاعاتی، اجرای مقررات مربوط به بازار اجاره است. در سال ۱۴۰۵، بر اساس مصوبه اعلام‌شده، برای قراردادهای اجاره مشمول تمدید، افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه به حداکثر ۲۵ درصد محدود شده است. این سازوکار با هدف حمایت از مستاجران و جلوگیری از افزایش ناگهانی هزینه سکونت در نظر گرفته شده و تمدید قرارداد نیز به درخواست مستاجر و در چارچوب شرایط مصوبه انجام می‌شود.

با وجود این، گزارش‌های میدانی منتشرشده از بازار اجاره در شهریورماه از مطالبه افزایش‌های ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی از سوی برخی مالکان حکایت داشته است. این ارقام را نمی‌توان به کل بازار تعمیم داد اما نشان می‌دهد میان مقررات اعلام‌شده و آنچه برخی مستاجران در جریان تمدید یا انعقاد قرارداد تجربه می‌کنند، فاصله‌ای قابل بررسی وجود دارد.

البته یک نکته حقوقی در این میان اهمیت دارد؛ سقف اعلام‌شده را نباید بدون توجه به شرایط مصوبه، به تمام قراردادهای جدید و همه موقعیت‌های بازار تعمیم داد. با این حال، حتی در قراردادهای مشمول نیز تعیین سقف، به‌خودی‌خود تضمین نمی‌کند که افزایش اجاره در عمل از حد مجاز فراتر نرود.

در چنین شرایطی، پرسش اساسی این است که آیا سامانه‌های ثبت معاملات می‌توانند به شناسایی موارد احتمالی تخلف کمک کنند؟ اگر اطلاعات قراردادهای قبلی و جدید به شکل قابل مقایسه در دسترس باشد، امکان بررسی میزان افزایش اجاره برای یک واحد مسکونی فراهم می‌شود اما اگر داده‌ها پراکنده باشند یا سازوکار مشخصی برای بررسی خودکار و رسیدگی به موارد مشکوک وجود نداشته باشد، ظرفیت نظارتی سامانه محدود خواهد ماند.

چرا مستاجران همیشه شکایت نمی‌کنند؟

یکی از ضعف‌های احتمالی سیاست‌های کنترلی در بازار اجاره‌بهای مسکن، وابستگی اجرای مقررات به پیگیری فردی مستاجران است. در ظاهر، امکان شکایت از افزایش غیرمجاز اجاره‌بها می‌تواند ابزار مهمی برای احقاق حق باشد اما در عمل، مستاجر برای پیگیری تخلف ممکن است با هزینه زمانی، پیچیدگی‌های اداری و نگرانی از ادامه سکونت در واحد مواجه شود.

برای خانواری که یافتن خانه‌ای جایگزین به معنای پرداخت ودیعه بیشتر، هزینه جابه‌جایی، تغییر مسیر رفت‌وآمد یا حتی دورشدن از محل کار و تحصیل فرزندان است، اعتراض به مالک همیشه تصمیمی ساده نیست. ممکن است مستاجر افزایش اجاره را بپذیرد زیرا هزینه و ریسک جابه‌جایی را سنگین‌تر از پذیرش مبلغ جدید ارزیابی می‌کند.

از سوی دیگر، صرف وجود مسیر شکایت مشخص نمی‌کند چند نفر از آن استفاده کرده‌اند، چه تعداد پرونده به احراز تخلف منجر شده و چه میزان از مبالغ مطالبه‌شده به مستاجران بازگشته است. انتشار این اطلاعات می‌تواند نشان دهد که مقررات تا چه اندازه اثر بازدارنده داشته‌اند.

به همین دلیل، ارزیابی سیاست سقف اجاره‌بها نباید فقط بر اعلام مصوبه یا امکان قانونی شکایت استوار باشد. آمار شکایت‌ها، زمان رسیدگی، تعداد تخلفات احرازشده و نتایج نهایی پرونده‌ها، شاخص‌هایی هستند که می‌توانند تصویر دقیق‌تری از عملکرد نظام نظارتی ارائه دهند.

برخورد با متخلفان؛ حلقه مفقوده سیاست کنترل اجاره‌بها

تعیین سقف افزایش اجاره‌بها زمانی می‌تواند به حمایت موثر از مستاجران منجر شود که در کنار آن، سازوکار مشخصی برای شناسایی تخلف، رسیدگی به شکایت‌ها و اعمال ضمانت‌های اجرایی وجود داشته باشد. صرف اعلام نرخ مجاز افزایش اجاره، بدون نظارت مستمر و برخورد موثر با موارد تخلف، ممکن است فاصله میان مقررات و واقعیت بازار را حفظ کند.

در این میان، نقش دستگاه‌های مسئول در نظارت بر عملکرد مشاوران املاک، بررسی قراردادهای مشمول سقف افزایش و رسیدگی به تخلفات احتمالی اهمیت ویژه‌ای دارد. پرسش اینجاست که در سال ۱۴۰۵ چه تعداد بازرسی در بازار اجاره انجام شده است، چند مورد تخلف به ثبت رسیده و چه تعداد از پرونده‌ها به جریمه یا سایر ضمانت‌های اجرایی منجر شده‌اند؟ همچنین، مشخص نیست اقدامات انجام‌شده تا چه اندازه توانسته‌اند از تکرار تخلف یا مطالبه مبالغ فراتر از سقف‌های تعیین‌شده جلوگیری کنند.

از سوی دیگر، باید میان وجود ابزار قانونی و اجرای موثر آن تفاوت قائل شد. حتی اگر امکان شکایت و برخورد با تخلف پیش‌بینی شده باشد، تا زمانی که آمار روشنی از تعداد پرونده‌ها، نتایج رسیدگی‌ها، میزان اجرای احکام و اثر اقدامات نظارتی منتشر نشود، ارزیابی میزان بازدارندگی این سیاست‌ها دشوار خواهد بود.

در چنین شرایطی، انتظار می‌رود وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌های مسئول، گزارشی شفاف از عملکرد نظارتی خود در بازار اجاره منتشر کنند؛ گزارشی که نه‌تنها تعداد بازرسی‌ها و تخلفات شناسایی‌شده بلکه نتایج برخوردها و میزان اثربخشی آن‌ها را نیز مشخص کند. بدون چنین اطلاعاتی، نمی‌توان با اطمینان گفت که سیاست تعیین سقف اجاره‌بها از ضمانت اجرایی کافی برخوردار است یا بخش مهمی از مسئولیت کنترل بازار همچنان بر دوش مستأجرانی قرار دارد که برای حفظ حق خود باید شخصاً پیگیر تخلف شوند.

شفافیت بدون نظارت چه فایده‌ای دارد؟

سامانه خودنویس می‌تواند زیرساخت مناسبی برای گردآوری اطلاعات معاملات مسکن باشد اما ارزش اقتصادی داده‌ها به نحوه استفاده از آن‌ها وابسته است. اگر اطلاعات ثبت‌شده تنها برای صدور کد رهگیری و نگهداری قراردادها استفاده شود، بخشی از ظرفیت این سامانه بلااستفاده خواهد ماند. در مقابل، اگر داده‌های دقیق و به‌روز در اختیار نهادهای مسئول قرار گیرد و امکان تحلیل روند افزایش اجاره، مقایسه قراردادهای مشابه و شناسایی موارد غیرمتعارف فراهم شود، می‌توان از آن برای تقویت نظارت بهره برد.

در این مسیر، چند پرسش همچنان نیازمند پاسخ رسمی است؛ چه سهمی از قراردادهای واقعی بازار در سامانه ثبت می‌شود؟ آیا اطلاعات مربوط به قراردادهای قبلی یک ملک برای بررسی میزان افزایش اجاره در دسترس است؟ آیا موارد احتمالی تخلف به‌صورت نظام‌مند شناسایی می‌شوند یا رسیدگی عمدتا پس از شکایت آغاز می‌شود؟ مهم‌تر از همه، چه گزارشی از عملکرد نظارتی و نتایج رسیدگی‌ها به‌صورت عمومی منتشر می‌شود؟

پاسخ به این پرسش‌ها می‌تواند روشن کند که سامانه خودنویس صرفا به ابزار ثبت قرارداد تبدیل شده یا در عمل به شفافیت و پاسخ‌گویی بیشتر در بازار مسکن کمک کرده است.

معیار موفقیت تعداد قراردادها نیست

ثبت نزدیک به پنج میلیون قرارداد، بدون تردید شاخصی قابل توجه از گسترش استفاده از سامانه خودنویس است اما برای سنجش موفقیت سیاست‌گذاری در بازار مسکن، باید از شمارش قراردادها فراتر رفت. شفافیت واقعی زمانی شکل می‌گیرد که اطلاعات ثبت‌شده به شناخت بهتر قیمت‌ها، کاهش امکان تخلف، تسهیل پیگیری حقوقی و افزایش قدرت نظارت منجر شود.

بازار اجاره نیز آزمونی مهم برای سنجش این مسیر است. وقتی برای قراردادهای مشمول، سقف افزایش تعیین می‌شود، انتظار طبیعی آن است که سازوکار اجرایی بتواند رعایت مقررات را بررسی کند و در صورت تخلف، امکان رسیدگی موثر فراهم باشد. اگر مستاجر برای برخورداری از حق قانونی خود ناچار باشد به‌تنهایی وارد فرایندی دشوار و زمان‌بر شود، نمی‌توان صرف اعلام سقف را معادل حمایت عملی دانست.

در نهایت، پرسش اصلی درباره خودنویس این نیست که چند میلیون قرارداد در آن ثبت شده بلکه این است که این اطلاعات چه تغییری در عملکرد بازار ایجاد کرده‌اند. شفافیت زمانی معنا پیدا می‌کند که داده‌ها به نظارت موثر، پاسخ‌گویی دستگاه‌های مسئول و حمایت ملموس از خریداران و مستاجران تبدیل شوند؛ وگرنه ثبت دیجیتال قراردادها، به‌تنهایی نه قیمت‌ها را مهار می‌کند و نه ضمانتی برای اجرای مقررات خواهد بود.