سقف ۲۵ درصدی روی کاغذ؛ مستاجران زیر بار ودیعه‌های میلیاردی

به گزارش نماد اقتصاد، ساعت هنوز به ۹ صبح نرسیده است، اما تلفن‌های یک بنگاه املاک در تهران پشت سر هم زنگ می‌خورند. مستاجرانی تماس می‌گیرند که همگی یک سوال مشترک دارند: «با این پول، هنوز می‌شود خانه‌ای پیدا کرد؟»

یکی متراژ خانه را از ۹۰ متر به ۷۰ متر کاهش داده، دیگری پارکینگ و آسانسور را از فهرست خواسته‌هایش حذف کرده و خانواده‌ای دیگر حاضر است برای ماندن در همان محله، اتاق خواب فرزندش را با گوشه‌ای از نشیمن عوض کند. با این همه، عددهای روی ماشین‌حساب همچنان سریع‌تر از درآمد و پس‌انداز آنها بالا می‌روند.

جست‌وجوی خانه دیگر از انتخاب محله آغاز نمی‌شود؛ از حذف محله‌ها شروع می‌شود. مستاجر ابتدا مناطق گران‌تر را کنار می‌گذارد، سپس سراغ ساختمان‌های قدیمی‌تر می‌رود، از نور، پارکینگ، آسانسور و امکانات می‌گذرد و در نهایت با خانه‌ای روبه‌رو می‌شود که برای اجاره آن باید چند صد میلیون تومان به ودیعه سال گذشته اضافه کند.

در سوی دیگر بازار، مالکی ایستاده است که می‌گوید قیمت همه‌چیز افزایش یافته و رشد ۲۵ درصدی اجاره‌بها، پاسخ‌گوی هزینه تعمیرات، نگهداری ساختمان و کاهش ارزش پول نیست. میان این دو روایت، مصوبه‌ای قرار دارد که قرار بود دست‌کم برای یک سال، بخشی از نگرانی مستأجران را کاهش دهد.

بر اساس تصمیم سران سه قوه، قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر، به مدت یک سال دیگر تمدید خواهند شد. سقف افزایش اجاره‌بها و مبلغ ودیعه نیز در سراسر کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است. مراجع قضایی نیز باید از صدور دستور تخلیه صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد خودداری کنند.

هدف از این تصمیم، جلوگیری از موج جابه‌جایی اجباری خانوارها در شرایطی عنوان شده که فشارهای اقتصادی و تحولات اخیر کشور با فصل نقل‌وانتقال در بازار اجاره هم‌زمان شده است. با این حال، فاصله میان آنچه در مصوبه نوشته شده و آنچه پشت درهای بسته خانه‌ها می‌گذرد، گاهی به صدها میلیون تومان و حتی بیش از یک میلیارد تومان می‌رسد.

وقتی مالک یک میلیارد تومان بیشتر مطالبه می‌کند

روایت‌های رسیده از مستأجران، الگوی تکرارشونده‌ای را نشان می‌دهد: مالک رقم بالاتری پیشنهاد می‌کند، مستأجر به سقف ۲۵ درصدی استناد می‌کند و مذاکره به‌تدریج از مسیر قرارداد خارج و به مسیر فشار وارد می‌شود؛ تهدید به تخلیه، اعلام نیاز شخصی به ملک، تغییر ترکیب رهن و اجاره یا پیشنهاد به مستأجر برای یافتن خانه‌ای دیگر.

برای خانواری که زمان، نقدینگی و توان پیگیری قضایی محدودی دارد، «حق ماندن» لزوماً به معنای «امکان ماندن» نیست. بسیاری از مستأجران حتی اگر از حق قانونی خود آگاه باشند، ممکن است به دلیل نگرانی از ایجاد اختلاف با مالک، طولانی‌شدن فرآیند رسیدگی یا دشواری یافتن خانه‌ای دیگر، از پیگیری صرف‌نظر کنند.

برای نمونه، اگر مستأجری در سال گذشته ۸۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کرده باشد، با اعمال سقف ۲۵ درصدی، حداکثر ودیعه قرارداد جدید به یک میلیارد تومان و اجاره ماهانه به ۳۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسد.

اگر مالک علاوه بر ۸۰۰ میلیون تومان ودیعه قبلی، یک میلیارد تومان دیگر مطالبه کند، مبلغ کل ودیعه به یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد رسید؛ یعنی افزایشی ۱۲۵ درصدی نسبت به سال گذشته. چنین افزایشی با سقف اعلام‌شده سازگار نیست، مگر اینکه قرارداد از شمول مصوبه خارج باشد یا تبدیل و تغییر ترکیب رهن و اجاره، با توافق طرفین و بر مبنای محاسبه‌ای روشن انجام شود.

دیوار چه تصویری از بازار اجاره نشان می‌دهد؟

بررسی صفحه اجاره مسکونی تهران در سایت دیوار در ۲۲ شهریور ۱۴۰۵، شکاف شدید توان مالی موردنیاز برای اجاره خانه در محله‌های مختلف را آشکار می‌کند.

در میان نمونه‌های قابل مشاهده، یک سوئیت ۴۳ متری در سیدخندان با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۷ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده بود. در سوی دیگر بازار، برای یک واحد ۲۵۰ متری در زعفرانیه، چهار میلیارد تومان ودیعه و ۳۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه درخواست شده بود. در آگهی دیگری نیز یک واحد ۳۶۰ متری در نیاوران با شش میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۸۰۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده بود.

برای مقایسه فایل‌های رهن کامل و قراردادهای ترکیبی، در این گزارش از فرمول متداول بازار استفاده شده است؛ به این صورت که هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه، معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود.

بر اساس این محاسبه، هزینه معادل ماهانه در نمونه‌های بررسی‌شده، از حدود ۲۳ میلیون تومان برای سوئیت سیدخندان تا حدود ۹۸۰ میلیون تومان برای واحد نیاوران تغییر می‌کند. البته این دامنه گسترده، بیش از آنکه متوسط قیمت اجاره در تهران را نشان دهد، بیانگر ناهمگونی شدید بازار و تفاوت بسیار زیاد میان محله‌ها، متراژها و انواع واحدهای مسکونی است.

در تحلیل این اطلاعات باید به یک نکته مهم توجه کرد: از روی آگهی منتشرشده در دیوار نمی‌توان نتیجه گرفت که مالک، سقف افزایش ۲۵ درصدی را نقض کرده است. مصوبه مورد بحث ناظر بر تمدید قرارداد موجود با مستاجر فعلی است؛ در حالی که یک آگهی ممکن است مربوط به انعقاد قرارداد با مستأجر جدید، عرضه ملکی خالی یا یکی از موارد استثنا باشد.

بنابراین، داده‌های دیوار در این گزارش صرفا برای نشان‌دادن هزینه ورود به بازار اجاره، سطح نقدینگی موردنیاز و قدرت چانه‌زنی مستاجران استفاده شده‌اند و به‌تنهایی سندی برای اثبات تخلف مالکان محسوب نمی‌شوند.

چرا سقف قیمت به‌تنهایی بازار را مهار نمی‌کند؟

نخستین مسئله، فاصله میان سقف ۲۵ درصدی و تورم واقعی اقتصاد است. داده‌های منتشرشده از شاخص قیمت مصرف‌کننده نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ حدود ۳۱.۸ درصد بوده است؛ رقمی بالاتر از سقف تعیین‌شده برای تمدید قراردادها.

این اختلاف می‌تواند انگیزه برخی مالکان برای دورزدن سقف قانونی را افزایش دهد؛ به‌ویژه هنگامی که مالک احساس کند بازده ملک از رشد قیمت سایر دارایی‌ها، هزینه‌های نگهداری یا تورم عمومی عقب مانده است.

دومین مسئله، احتمال انتقال فشار از بازار تمدید قراردادها به بازار قراردادهای جدید است. سقف ۲۵ درصدی برای مستأجر فعلی نوعی سپر حمایتی ایجاد می‌کند، اما ممکن است بخشی از فشار قیمتی را به قراردادهای جدید منتقل کند. مالکی که امکان افزایش بیشتر در زمان تمدید را ندارد، ممکن است پس از تخلیه ملک، قیمت بالاتری برای مستأجر بعدی تعیین کند یا مدتی واحد را از بازار اجاره خارج نگه دارد.

نتیجه ناخواسته چنین وضعیتی می‌تواند شکل‌گیری بازاری دوپاره باشد: مستأجران قدیمی که با افزایش کنترل‌شده قرارداد خود را تمدید می‌کنند و مستأجران تازه‌واردی که با قیمت‌های پیشنهادی بالاتری روبه‌رو می‌شوند.

سومین مسئله، ضعف ضمانت اجرای عملی است. موضوع فقط رقم نوشته‌شده در قرارداد نیست. مستأجر برای استفاده از حق خود باید نسخه قرارداد، کد رهگیری، رسیدهای پرداخت ودیعه و اجاره، سابقه سکونت و پیام‌های مربوط به مطالبه مبلغ جدید را نگهداری کند. او همچنین باید در صورت بروز اختلاف، زمان و هزینه لازم برای پیگیری قانونی را داشته باشد.

هر اندازه ثبت قراردادها ناقص‌تر، مسیر شکایت مبهم‌تر و فرآیند رسیدگی طولانی‌تر باشد، قدرت بازدارندگی مصوبه کاهش می‌یابد. قانونی که اجرای آن برای مستأجر دشوار یا پرهزینه باشد، ممکن است در عمل نتواند توازن قدرت میان دو طرف قرارداد را تغییر دهد.

چهارمین مسئله، محدودبودن عرضه واحدهای مناسب برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد است. خانه‌های خالی، کاهش ساخت‌وساز، نااطمینانی اقتصادی، مهاجرت درون‌شهری و افت قدرت خرید خانوارها، همگی بر بازار اجاره اثر می‌گذارند. تعیین سقف می‌تواند سرعت افزایش قیمت را برای برخی قراردادها کاهش دهد، اما جای سیاست‌های افزایش عرضه، مالیات مؤثر بر خانه‌های خالی، تسهیلات هدفمند ودیعه و انتشار آمار شفاف از قراردادهای قطعی را نمی‌گیرد.

استثناهای مصوبه کدام‌اند؟

بر اساس توضیحات منتشرشده درباره مصوبه، تمدید اجباری قرارداد در همه شرایط اجرا نمی‌شود. اثبات نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او به سکونت در ملک، فروش رسمی ملک، دریافت مجوز تخریب، بازسازی یا نوسازی و همچنین تخلف مستأجر از تعهدات قراردادی، از مهم‌ترین مواردی هستند که می‌توانند امکان تخلیه یا عدم تمدید قرارداد را فراهم کنند.

وجود این استثناها برای حفظ حقوق مالک ضروری است، اما اگر تعریف آنها و مدارک لازم برای اثباتشان روشن نباشد، ممکن است به مسیری برای دورزدن مصوبه تبدیل شوند. برای مثال، صرف ادعای شفاهی مالک درباره نیاز شخصی به ملک نباید بدون ارائه مدارک و بررسی مرجع صالح، موجب ازبین‌رفتن حمایت قانونی مستأجر شود.

مستأجر چگونه حق خود را حفظ کند؟

مستأجر باید درخواست خود برای تمدید قرارداد را پیش از پایان مدت اجاره و به شکلی قابل اثبات اعلام کند. ارسال اظهارنامه، پیام ثبت‌شده یا هر روش دیگری که زمان و محتوای درخواست را مشخص کند، می‌تواند در صورت بروز اختلاف اهمیت داشته باشد.

نگهداری نسخه قرارداد، کد رهگیری، رسید پرداخت ودیعه و اجاره و پیام‌های مربوط به مبلغ پیشنهادی جدید نیز ضروری است. هیچ توافق شفاهی نباید جایگزین قرارداد مکتوب شود و مستأجر باید پیش از پذیرش ترکیب جدید رهن و اجاره، میزان واقعی افزایش را محاسبه کند.

در پرونده‌های اختلافی، تشخیص اینکه قرارداد مشمول مصوبه است یا در یکی از موارد استثنا قرار می‌گیرد، به مدارک موجود و نظر مرجع رسیدگی بستگی دارد. به همین دلیل، در موارد پیچیده دریافت مشاوره حقوقی متناسب با شرایط پرونده ضروری است.

چگونه فاصله میان قانون و بازار کمتر می‌شود؟

اثرگذاری مصوبه به سه حلقه اصلی وابسته است: ثبت کامل و کم‌هزینه قراردادهای تمدیدی، رسیدگی سریع به شکایت‌ها و انتشار داده‌های واقعی از قراردادهای منعقدشده.

اگر دولت فقط عدد ۲۵ درصد را اعلام کند اما مسیر اثبات تخلف و مطالبه حقوق مستأجر روشن نباشد، بخشی از مستأجران پیش از رسیدن به مرجع قانونی، در مرحله مذاکره با مالک شکست می‌خورند. از سوی دیگر، برخورد صرفا تنبیهی با مالکان، بدون توجه به تورم، هزینه نگهداری ملک و نگرانی‌های آنها، ممکن است به کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای منجر شود.

راه‌حل پایدار باید ترکیبی باشد: حمایت از تمدید قرارداد خانوارهای در معرض جابه‌جایی، ارائه مشوق‌های مالیاتی به مالکانی که قرارداد را در چارچوب سقف تعیین‌شده تمدید می‌کنند، پرداخت وام ودیعه متناسب با قیمت واقعی بازار، ایجاد ضمانت اجرای روشن برای دریافت مبالغ مازاد و انتشار عمومی آمار قراردادهای ثبت‌شده.

در چنین شرایطی، سقف ۲۵ درصدی از یک عدد خبری به سیاستی قابل‌اندازه‌گیری و قابل‌اجرا تبدیل خواهد شد.

مصوبه سال ۱۴۰۵ می‌تواند در کوتاه‌مدت از بخشی از تخلیه‌های ناشی از پایان مدت قرارداد جلوگیری کند و به مستأجران فرصت بیشتری برای ادامه سکونت بدهد. با این حال، قیمت‌های پیشنهادی در بازار نشان می‌دهد هزینه ورود به یک خانه جدید، برای بسیاری از خانوارها از سطح درآمد و پس‌انداز آنها فاصله گرفته است.

خطای سیاست‌گذاری آنجاست که کاهش تعداد جابه‌جایی‌ها با حل بحران اجاره یکسان تلقی شود. موفقیت واقعی زمانی رقم می‌خورد که مستأجر نه‌تنها روی کاغذ حق ماندن داشته باشد، بلکه بتواند بدون نگرانی از فشارهای غیررسمی، تهدید به تخلیه یا ورود به یک اختلاف فرسایشی، از این حق استفاده کند.

تا زمانی که میان عددهای مصوبه و عددهای ماشین‌حساب مستاجر فاصله وجود دارد، سقف ۲۵ درصدی اگرچه می‌تواند بخشی از فشار را مهار کند، اما به‌تنهایی قادر به برداشتن دیوار بلند مقابل اجاره‌نشین‌ها نخواهد بود.