با حقوق کارگر یا کارمند چند متر خانه می‌توان خرید؟ / مقایسه قدرت خرید مسکن ۱۴۰۵

به گزارش نماد اقتصاد، بررسی تازه نسبت حداقل حقوق به قیمت مسکن نشان می‌دهد یک کارگر حداقل‌بگیر با مجموع حقوق یک سال خود، در صورت کنار گذاشتن تمام درآمد و نداشتن هیچ هزینه‌ای، تنها حدود ۱.۵ مترمربع خانه در تهران می‌تواند بخرد. قدرت خرید یک کارمند حداقل‌بگیر نیز چندان بهتر نیست و به حدود ۱.۷ مترمربع در سال می‌رسد.

این محاسبات نشان می‌دهد افزایش حقوق‌ها، حتی با وجود رشد قابل توجه حداقل دستمزد در سال ۱۴۰۵، هنوز نتوانسته شکاف عمیق میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را جبران کند.

حداقل حقوق کارگران و کارمندان در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟

براساس بخش‌نامه دستمزد سال ۱۴۰۵، حداقل مزد روزانه کارگران به ۵۵۴ هزار و ۱۸۵ تومان رسیده است؛ بنابراین حداقل مزد پایه ما۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان محاسبه می‌شود. این رقم نسبت به سال گذشته ۶۰ درصد افزایش یافته است. هانه یک کارگر حدود

در بخش دولتی نیز حداقل حقوق کارمندان در سال ۱۴۰۵ حدود ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تعیین شده است. حقوق کارمندان براساس وضعیت تأهل، تعداد فرزندان، سابقه، رتبه شغلی و فوق‌العاده‌های قانونی متفاوت است، اما برای مقایسه، حداقل رقم مصوب مبنا قرار گرفته است.

بر این اساس:

این ارقام، حقوق ناخالص و بدون کسر بیمه، مالیات، هزینه خوراک، اجاره، حمل‌ونقل، درمان و سایر مخارج زندگی هستند.

آخرین قیمت مسکن در تهران

انتشار منظم گزارش‌های رسمی معاملات مسکن تهران از سوی بانک مرکزی و دیگر نهادهای آماری در سال‌های اخیر متوقف یا محدود شده است. به همین دلیل برای بررسی وضعیت روز بازار، باید در کنار آخرین آمار رسمی، از داده‌های سامانه‌های ملکی و برآورد فعالان بازار نیز استفاده کرد.

آخرین برآوردهای موجود در سال ۱۴۰۵، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران را حدود ۱۳۵ میلیون تومان برای هر مترمربع نشان می‌دهد. این رقم در مناطق مختلف اختلاف زیادی دارد؛ به‌طوری‌که متوسط قیمت در منطقه یک بیش از ۲۳۰ میلیون تومان و در منطقه ۱۸ نزدیک به ۶۶.۵ میلیون تومان برآورد می‌شود.

برای مقایسه، آخرین گزارش بانک مرکزی در مرداد ۱۴۰۳، متوسط قیمت قطعی معاملات مسکن تهران را حدود ۸۸.۵ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام کرده بود. بنابراین باید توجه داشت که رقم ۱۳۵ میلیون تومان، برآورد جاری بازار و عمدتاً مبتنی بر قیمت فایل‌هاست و لزوماً با میانگین قیمت قطعی قراردادها یکسان نیست.

یک کارگر با یک ماه حقوق چند متر خانه می‌خرد؟

اگر متوسط قیمت هر مترمربع مسکن تهران را ۱۳۵.۲ میلیون تومان در نظر بگیریم، قدرت خرید حداقل حقوق ماهانه چنین خواهد بود:

• کارگر حداقل‌بگیر: حدود ۰.۱۲ مترمربع
• کارمند حداقل‌بگیر: حدود ۰.۱۴ مترمربع

به بیان ساده‌تر، حقوق یک ماه کارگر فقط معادل حدود ۱۲۲۰ سانتی‌مترمربع از یک آپارتمان متوسط در تهران است. حقوق یک ماه کارمند نیز تقریباً هزینه خرید ۱۳۸۰ سانتی‌مترمربع را پوشش می‌دهد.

البته این مقایسه فرضی است؛ زیرا خانوار نمی‌تواند تمام حقوق خود را برای خرید خانه پس‌انداز کند.

با حقوق یک سال چند متر خانه می‌توان خرید؟

اگر کارگر یا کارمند تمام حقوق یک سال خود را، بدون هیچ هزینه دیگری، ذخیره کند، نتیجه به شرح زیر خواهد بود:

بنابراین یک کارگر برای خرید فقط یک مترمربع خانه متوسط در تهران باید حدود ۸ ماه حقوق کامل خود را کنار بگذارد. این زمان برای کارمند حداقل‌بگیر نزدیک به ۷ ماه و نیم است.

چند سال برای خرید یک خانه ۷۵ متری زمان لازم است؟

با قیمت متوسط متری ۱۳۵.۲ میلیون تومان، ارزش یک آپارتمان ۷۵ متری در تهران به حدود ۱۰ میلیارد و ۱۴۰ میلیون تومان می‌رسد.

اگر تمام حقوق سالانه پس‌انداز شود:

این محاسبه بر پایه یک فرض تقریباً غیرممکن انجام شده است: فرد هیچ بخشی از حقوقش را خرج نکند و قیمت خانه نیز طی این مدت ثابت بماند.

اگر خانوار بتواند ۳۰ درصد درآمدش را پس‌انداز کند، دوره انتظار به شکل چشمگیری افزایش پیدا می‌کند:

• کارگر حداقل‌بگیر: حدود ۱۶۹ سال
• کارمند حداقل‌بگیر: حدود ۱۵۱ سال

در این محاسبات، تورم مسکن، افزایش احتمالی حقوق، سود پس‌انداز، دریافت وام و تغییر قیمت ملک لحاظ نشده است. با این حال، اعداد به‌خوبی عمق فاصله میان دستمزد و قیمت مسکن را نشان می‌دهند.

آیا خرید خانه در مناطق ارزان‌تر تهران ممکن است؟

در منطقه ۱۸ که از ارزان‌ترین مناطق تهران محسوب می‌شود، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۶۶.۵ میلیون تومان برآورد شده است.

در این منطقه، قدرت خرید سالانه به شکل زیر تغییر می‌کند:

قیمت یک واحد ۷۵ متری در چنین منطقه‌ای نزدیک به ۵ میلیارد تومان خواهد بود. برای خرید این خانه با پس‌انداز تمام حقوق، کارگر به حدود ۲۵ سال و کارمند به بیش از ۲۲ سال زمان نیاز دارد.

اگر فقط ۳۰ درصد حقوق پس‌انداز شود، زمان انتظار برای کارگر به بیش از ۸۳ سال و برای کارمند به حدود ۷۴ سال می‌رسد.

بنابراین حتی انتخاب مناطق ارزان‌تر نیز مشکل اصلی را حل نمی‌کند؛ بلکه فقط شدت آن را کاهش می‌دهد.

مقایسه قدرت خرید مسکن در سال‌های گذشته

افزایش فاصله قیمت خانه و دستمزد، پدیده‌ای یک‌ساله نیست. بررسی داده‌های تاریخی نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع مسکن تهران از حدود ۱۷ میلیون تومان در اردیبهشت ۱۳۹۹ به بیش از ۱۳۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۵ رسیده است؛ یعنی قیمت اسمی مسکن در حدود شش سال نزدیک به هشت برابر شده است.

در اسفند ۱۴۰۰ نیز متوسط قیمت هر مترمربع مسکن تهران حدود ۳۵.۱ میلیون تومان بود. به این ترتیب قیمت مسکن نسبت به آن مقطع تقریباً چهار برابر شده است.

گزارش اتاق ایران نیز نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲ متوسط قیمت مسکن تهران حدود ۹۵۰ درصد رشد کرد، درحالی‌که افزایش حداقل دستمزد در همان دوره حدود ۶۰۰ درصد بود.

این اختلاف رشد باعث شده حتی با افزایش سالانه حقوق، تعداد مترمربع قابل خرید کاهش پیدا کند. در واقع حقوق اسمی بالا رفته، اما قدرت خرید واقعی مسکن رشد نکرده است.

چرا افزایش حقوق به خانه‌دار شدن منجر نمی‌شود؟

چند عامل اصلی در کاهش قدرت خرید مسکن نقش دارند:

رشد سریع‌تر قیمت دارایی‌ها نسبت به درآمد

مسکن علاوه بر کالای مصرفی، به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل شده است. تورم عمومی، تغییر نرخ ارز، افزایش قیمت زمین و انتظارات تورمی باعث می‌شود قیمت ملک در بسیاری از دوره‌ها سریع‌تر از حقوق رشد کند.

افزایش هزینه زمین و ساخت

قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی انسانی، عوارض شهرداری، مالیات و هزینه تأمین مالی بر قیمت نهایی واحد مسکونی اثر می‌گذارند. رشد هزینه ساخت، امکان عرضه مسکن ارزان را محدود کرده است.

کاهش توان پس‌انداز خانوار

بخش بزرگی از درآمد کارگران و کارمندان صرف اجاره، خوراک، حمل‌ونقل، درمان و آموزش می‌شود. در نتیجه حتی اگر حقوق اسمی افزایش پیدا کند، مبلغ چندانی برای پس‌انداز باقی نمی‌ماند.

ضعف پوشش وام مسکن

وقتی قیمت یک واحد متوسط در تهران چندین میلیارد تومان است، تسهیلات مسکن فقط بخشی محدود از هزینه خرید را پوشش می‌دهد. اقساط وام نیز در بسیاری از موارد از توان یک خانوار حداقل‌بگیر بالاتر است.

کاهش عرضه متناسب با تقاضا

کاهش ساخت‌وساز، محدودیت زمین مناسب، طولانی بودن صدور مجوزها و افزایش هزینه سرمایه‌گذاری، عرضه مسکن مصرفی را محدود کرده است.

مسکن از دسترس حقوق‌بگیران خارج شده است؟

براساس محاسبات سال ۱۴۰۵، یک کارگر حداقل‌بگیر با حقوق کامل یک سال خود فقط حدود ۱.۵ متر و یک کارمند حداقل‌بگیر حدود ۱.۷ متر خانه متوسط در تهران می‌تواند بخرد.

برای خرید یک واحد ۷۵ متری نیز، حتی با فرض پس‌انداز تمام حقوق و ثابت ماندن قیمت‌ها، به ۴۵ تا ۵۱ سال زمان نیاز است. با در نظر گرفتن هزینه‌های واقعی زندگی و پس‌انداز ۳۰ درصدی درآمد، دوره انتظار می‌تواند از ۱۵۰ سال عبور کند.

این ارقام نشان می‌دهند مسئله مسکن تنها با افزایش اسمی حقوق حل نمی‌شود. افزایش عرضه مسکن مصرفی، مهار تورم، تقویت قدرت واقعی وام، واگذاری زمین، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و ایجاد سازوکارهای پس‌انداز بلندمدت از اقداماتی هستند که می‌توانند فاصله درآمد و قیمت خانه را کاهش دهند