هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در سال ۱۴۰۵ چقدر شده است؟

به گزارش نماد اقتصاد، جهش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزدها، رشد هزینه انشعابات و نوسان نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن را در سال ۱۴۰۵ به سطح تازه‌ای رسانده است. برآورد فعالان صنعت ساختمان نشان می‌دهد هزینه ساخت یک ساختمان متعارف که سال گذشته بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان در هر مترمربع بود، اکنون به حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان رسیده است؛ افزایشی که می‌تواند رکود تورمی بازار مسکن را عمیق‌تر کند.

هزینه ساخت مسکن از متری ۲۰ میلیون به ۶۰ میلیون تومان رسید

بازار مسکن در شرایطی با کاهش قدرت خرید خانوارها و افت معاملات روبه‌روست که هزینه تولید واحدهای جدید همچنان افزایش می‌یابد. تازه‌ترین برآوردها نشان می‌دهد ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی متعارف، بدون احتساب قیمت زمین، عوارض، هزینه مجوزها و سود سازنده، اکنون حداقل حدود ۶۰ میلیون تومان هزینه دارد.

بر اساس اعلام فعالان صنعت ساختمان، هزینه ساخت هر مترمربع در سال گذشته حدود ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان بود؛ بنابراین رسیدن این رقم به ۶۰ میلیون تومان به معنای افزایش ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی است. اگر میانگین هزینه سال گذشته را ۲۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، هزینه ساخت طی یک سال حدود ۱۴۰ درصد افزایش یافته است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز اعلام کرده است که ساختمان‌های پنج‌طبقه روی پیلوت، که بخش مهمی از ساخت‌وسازهای شهری را تشکیل می‌دهند، با توجه به کیفیت اجرا با هزینه‌ای حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان در هر مترمربع ساخته می‌شوند. این رقم برای ساختمان‌های کوتاه‌مرتبه از حدود ۴۰ میلیون تومان آغاز می‌شود و در پروژه‌های بلندمرتبه ممکن است به متری ۱۲۰ میلیون تومان برسد.

این ارقام قیمت فروش آپارتمان نیستند و هزینه زمین، عوارض شهرداری، انشعابات، تأمین مالی، مالیات و سود سازنده را شامل نمی‌شوند.

تورم مصالح ساختمانی به مرز ۱۰۰ درصد رسید

آمارهای رسمی نیز شدت فشار هزینه‌ها بر سازندگان را تأیید می‌کند. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ رسید. تورم فصلی این نهاده‌ها ۳۶ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه آنها ۹۶.۸ درصد اعلام شد؛ یعنی مجموعه مصالح و نهاده‌های ساختمانی در مقایسه با زمستان سال قبل تقریباً دو برابر گران شده‌اند.

تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز به ۶۱.۸ درصد رسید. این آمار اهمیت زیادی دارد؛ زیرا نشان می‌دهد جهش هزینه ساخت تنها نتیجه افزایش قیمت یک یا دو قلم کالا نیست، بلکه تقریباً تمام زنجیره تولید ساختمان را دربر گرفته است.

در میان گروه‌های اجرایی، چوب با تورم نقطه‌به‌نقطه ۲۰۸.۵ درصدی بیشترین افزایش قیمت را ثبت کرده است. تجهیزات برقی و مکانیکی، فرآورده‌های فلزی، سیمان، آلومینیوم، پروفیل، لوله، کابل و محصولات وابسته به صنایع پتروشیمی نیز با رشد قابل توجه قیمت روبه‌رو شده‌اند.

چرا هزینه ساخت تا این اندازه افزایش یافته است؟

افزایش قیمت مصالح مهم‌ترین عامل جهش هزینه ساخت است، اما تنها عامل نیست. صنعت ساختمان اگرچه بخش قابل توجهی از مواد اولیه خود را از داخل کشور تأمین می‌کند، همچنان به نرخ ارز وابستگی دارد. ماشین‌آلات، قطعات، تجهیزات، مواد اولیه صنایع فولادی، پتروشیمی و تأسیساتی مستقیماً یا غیرمستقیم از تغییرات نرخ ارز تأثیر می‌پذیرند.

افزایش دستمزد نیروی انسانی، هزینه حمل‌ونقل، بیمه، خدمات مهندسی و عوارض ساختمانی نیز فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده است. در همین حال، فعالان این صنعت از افزایش بیش از ۴۰۰ درصدی برخی هزینه‌های مربوط به انشعابات آب، برق و فاضلاب خبر می‌دهند.

کمبود انرژی و محدودیت تولید کارخانه‌های سیمان و فولاد نیز می‌تواند عرضه مصالح را مختل کند. در چنین شرایطی، حتی اگر قیمت ارز برای مدتی ثابت بماند، افزایش هزینه تولید، حمل و توزیع اجازه کاهش سریع قیمت مصالح را نمی‌دهد.

یک واحد ۱۰۰ متری چقدر هزینه ساخت دارد؟

اگر هزینه ساخت متعارف را به‌طور میانگین متری ۶۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، هزینه اجرای یک واحد ۱۰۰ مترمربعی روی کاغذ حدود ۶ میلیارد تومان خواهد بود. با این حال، سازنده فقط برای فضای مفید واحد هزینه نمی‌کند؛ راه‌پله، آسانسور، پارکینگ، مشاعات و فضاهای تأسیساتی نیز بخشی از زیربنای پروژه هستند.

بنابراین هزینه واقعی سهم یک واحد ۱۰۰ متری معمولاً بیش از حاصل ضرب ساده مساحت واحد در هزینه ساخت است. علاوه بر آن، قیمت زمین، جواز، عوارض، انشعابات، هزینه تأمین مالی و سود سازنده به قیمت نهایی افزوده می‌شود. به همین دلیل فاصله قابل توجهی میان «هزینه ساخت» و «قیمت فروش مسکن» وجود دارد.

مصالح گران چگونه بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد؟

نخستین پیامد افزایش هزینه ساخت، کاهش تمایل سازندگان به آغاز پروژه‌های جدید است. زمانی که قیمت مصالح دائماً تغییر می‌کند، امکان برآورد دقیق هزینه و زمان بازگشت سرمایه کاهش می‌یابد. سازنده نیز یا پروژه را به تعویق می‌اندازد یا حاشیه ریسک بیشتری در قیمت نهایی لحاظ می‌کند.

کاهش ساخت‌وساز به معنای افت عرضه واحدهای نوساز در سال‌های آینده است. طبق برآورد کارشناسان، کشور سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، در حالی که میزان تولید به کمتر از ۳۰۰ هزار واحد رسیده است. ادامه این فاصله میان عرضه و تقاضا می‌تواند زمینه افزایش قیمت مسکن را حتی در شرایط رکود معاملات فراهم کند.

پیامد دوم، کوچک‌تر شدن واحدهای مسکونی و کاهش کیفیت ساخت است. برخی سازندگان برای کنترل قیمت تمام‌شده ممکن است متراژ واحدها را کاهش دهند، اجرای بخش‌هایی از پروژه را به تعویق بیندازند یا از مصالح ارزان‌تر استفاده کنند. این وضعیت در بلندمدت می‌تواند بر کیفیت و عمر مفید ساختمان‌ها اثر منفی بگذارد.

افزایش قیمت بدون رونق؛ سناریوی محتمل بازار مسکن

افزایش هزینه تولید الزاماً به معنای رونق بازار نیست. قدرت خرید متقاضیان مصرفی متناسب با قیمت مسکن رشد نکرده و تسهیلات بانکی نیز سهم محدودی از بهای یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. در نتیجه، سازندگان با هزینه‌های بالاتر و خریداران با توان مالی کمتر مواجه‌اند.

برآیند این دو فشار می‌تواند بازار مسکن را وارد دوره طولانی‌تری از رکود تورمی کند؛ یعنی قیمت‌های پیشنهادی تحت تأثیر هزینه ساخت، زمین و تورم عمومی افزایش یابد، اما تعداد معاملات همچنان پایین باقی بماند.

به طور کلی بررسی آمارها نشان می‌دهد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن متعارف از حدود ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان در سال گذشته به حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۵ رسیده است. بر مبنای میانگین ارقام، می‌توان از افزایش تقریبی ۱۴۰ درصدی هزینه ساخت سخن گفت؛ هرچند نوع ساختمان، تعداد طبقات، شهر محل اجرا و کیفیت مصالح می‌تواند رقم نهایی را به‌شدت تغییر دهد.

جهش ۹۶.۸ درصدی سالانه قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز نشان می‌دهد فشار مصالح بر بازار مسکن جدی است. اگر ثباتی در قیمت ارز، انرژی، مصالح و هزینه خدمات ساختمانی ایجاد نشود، کاهش عرضه، افزایش قیمت واحدهای نوساز و تداوم رکود معاملات، محتمل‌ترین چشم‌انداز بازار مسکن خواهد بود.