کاهش قیمت مسکن در ایران چه زمانی رخ می‌دهد؟

به گزارش نماد اقتصاد، کاهش قیمت مسکن در ایران در شرایط فعلی را نمی‌توان صرفا با مشاهده قیمت‌های اسمی واحدهای مسکونی ارزیابی کرد. داده‌های تورمی خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد در حالی که شاخص قیمت مصرف‌کننده خانوارهای کشور نسبت به خرداد سال ۱۴۰۴ حدود ۸۸.۶ درصد افزایش یافته، تورم سالانه اجاره مسکن ۳۲.۸ درصد بوده است.

این تفاوت از آن جهت اهمیت دارد که اگر قیمت یک دارایی برای مدت طولانی با سرعتی کمتر از تورم عمومی افزایش پیدا کند، ارزش واقعی آن دارایی در اقتصاد کاهش می‌یابد. بانک تسویه حساب‌های بین‌المللی (BIS) نیز در بررسی بازارهای جهانی مسکن، قیمت واقعی را پس از تعدیل با تورم از قیمت اسمی تفکیک می‌کند و گزارش داده است که قیمت واقعی مسکن در جهان در پایان ۲۰۲۵ نسبت به سال قبل  از آن حدود ۰.۶ درصد کاهش داشته است. در اقتصادهای نوظهور این کاهش به ۱.۴ درصد رسید، در حالی که قیمت واقعی مسکن در اقتصادهای پیشرفته تقریبا ثابت ماند.

از این منظر، بازار ایران ممکن است پیش از آنکه شاهد کاهش محسوس قیمت‌های اعلامی باشد، وارد دوره‌ای از کاهش ارزش واقعی مسکن شود. این تفاوت میان ارزان شدن خانه و کاهش ارزش واقعی خانه برای تحلیل آینده بازار اهمیت اساسی دارد.

تورم؛ مهم‌ترین مانع کاهش اسمی قیمت

یکی از مهم‌ترین عواملی که امکان کاهش قیمت مسکن در ایران را محدود می‌کند، تورم بالای اقتصاد است. مرکز آمار ایران اعلام کرده است تورم ماهانه خرداد ۱۴۰۵ به ۵.۹ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه به ۸۸.۶ درصد و تورم سالانه به ۶۲ درصد رسیده است.

هم‌زمان، صندوق بین‌‌المللی پول در آخرین داده‌های خود برای ایران، تورم متوسط مصرف‌کننده در سال ۲۰۲۶ را ۶۸.۹ درصد برآورد کرده است.

در چنین محیطی، کاهش اسمی قیمت یک دارایی بزرگ مانند مسکن با مقاومت بیشتری روبه‌رو می‌شود. زیرا در شرایط تورمی، مالکان قیمت ملک را تنها با درآمد خانوار مقایسه نمی‌کنند و هزینه جایگزینی ملک، قیمت زمین، هزینه ساخت و ارزش سایر دارایی‌ها نیز در تصمیم فروش نقش دارند.

به همین دلیل، اگر تورم عمومی همچنان بالا بماند اما قیمت مسکن رشد بسیار کمتری داشته باشد، ممکن است بخش مهمی از اصلاح بازار بدون کاهش شدید قیمت اسمی اتفاق بیفتد. این همان مسیری است که در ادبیات اقتصادی با عنوان کاهش قیمت واقعی یا تعدیل واقعی شناخته می‌شود. بانک تسویه حساب‌های بین‌المللی (BIS) نیز در گزارش جهانی خود بر تفاوت میان قیمت اسمی و واقعی مسکن تاکید دارد.

کاهش قیمت مسکن در ایران به کاهش تقاضای موثر وابسته است

مسئله دوم، قدرت خرید خانوار است. افزایش سریع سطح عمومی قیمت‌ها، توان خانوار برای خرید مسکن را محدود می‌کند و در نتیجه فاصله میان قیمت خانه و درآمد افزایش می‌یابد. صندوق بین‌‌المللی پول در مطالعات مربوط به استطاعت مسکن، نرخ بهره، درآمد خانوار و شرایط اعتباری را از عوامل مهم تعیین‌کننده قدرت خرید مسکن معرفی کرده است.

در چنین شرایطی، بازار می‌تواند با کاهش تعداد معاملات مواجه شود، حتی اگر فروشندگان حاضر به کاهش فوری قیمت‌های پیشنهادی نباشند. بنابراین رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید خانوار لزوما در مرحله نخست با افت قیمت اسمی همراه نمی‌شود.

این وضعیت اهمیت تقاضای موثر را افزایش می‌دهد؛ یعنی تعداد خانوارهایی که نه فقط خواهان خرید خانه هستند، بلکه توان مالی انجام معامله را نیز دارند.

اگر رشد درآمد خانوار از رشد قیمت مسکن عقب بماند، تقاضای موثر کاهش می‌یابد و فشار برای تعدیل قیمت افزایش پیدا می‌کند. با این حال، شدت این تعدیل به وضعیت عرضه و هزینه ساخت نیز وابسته خواهد بود. چارچوب تحلیلی صندوق بین‌‌المللی پول درباره بازار مسکن نشان می‌دهد نرخ‌های بهره بالاتر معمولا فشار نزولی بر قیمت‌ها وارد می‌کنند، اما اثر آن در بازارهای مختلف یکسان نیست.

هزینه ساخت؛ چرا فروشندگان به‌راحتی قیمت را پایین نمی‌آورند؟

عامل دیگری که در بحث کاهش قیمت مسکن در ایران باید مورد توجه قرار گیرد، هزینه تولید واحد مسکونی است. حتی اگر تقاضا کاهش پیدا کند، تا زمانی که هزینه زمین، مصالح، نیروی انسانی و تامین مالی بالا باشد، کاهش شدید قیمت فروش برای سازندگان و سرمایه‌گذاران دشوار خواهد بود. سازمان توسعه و همکاری اقتصادی نیز در بررسی بازارهای مسکن کشورهای مختلف بر نقش هزینه ساخت، محدودیت زمین و مقررات ساختمانی در تعیین میزان عرضه تاکید کرده است.

از همین رو، کاهش قیمت مسکن در یک اقتصاد تورمی لزوما از مسیر سقوط هزینه ساخت آغاز نمی‌شود. اگر هزینه‌های تولید همچنان افزایش یابد، ممکن است بازار به جای کاهش اسمی قیمت، وارد دوره‌ای از کاهش معاملات و ثبات نسبی قیمت شود.

این مسئله برای ایران اهمیت بیشتری دارد، زیرا هرگونه افزایش هزینه ساخت می‌تواند فاصله میان قیمت واحدهای جدید و قدرت خرید خانوار را افزایش دهد و در نتیجه بخشی از تقاضا را از بازار خرید خارج کند.

تجربه جهانی؛ سقوط قیمت تنها راه اصلاح نیست

تجربه بازارهای جهانی نشان می‌دهد کاهش قیمت مسکن در ایران را نمی‌توان با یک الگوی واحد پیش‌بینی کرد. بانک تسویه حساب‌های بین‌المللی (BIS) در پایان ۲۰۲۵ گزارش داد قیمت واقعی مسکن در اقتصادهای نوظهور ۱.۴ درصد کاهش یافته، در حالی که قیمت واقعی در اقتصادهای پیشرفته تقریبا ثابت مانده است. این داده نشان می‌دهد حتی در اقتصادهای مختلف، اصلاح بازار مسکن می‌تواند شکل‌های متفاوتی داشته باشد.

در برخی بازارها، افزایش نرخ بهره و کاهش قدرت وام‌گیری باعث افت قیمت اسمی شده است. در برخی دیگر، قیمت اسمی انعطاف کمتری داشته اما تورم موجب کاهش قیمت واقعی شده است. صندوق بین‌‌المللی پول نیز تاکید دارد که افزایش نرخ‌های بهره و هزینه استقراض می‌تواند قیمت مسکن را تحت فشار قرار دهد، هرچند واکنش بازار به ساختار اعتباری و عرضه مسکن وابسته است.

بنابراین برای ایران نیز سناریوی ثبات اسمی قیمت همراه با کاهش واقعی از نظر چارچوب تحلیلی، متفاوت از سناریوی سقوط اسمی قیمت است و نمی‌توان این دو را یکسان تلقی کرد.

اتریش؛ مسکن اجتماعی چگونه فشار بازار را کاهش می‌دهد؟

یکی از تجربه‌های مهم برای سیاست‌گذاری مسکن، اتریش است. سازمان توسعه و همکاری اقتصادی در گزارش اقتصادی ۲۰۲۶ خود برای این کشور اعلام کرده است که مدل مسکن اتریش برای سال‌ها بر بخش اجاره‌ای و مسکن با سود اندک تکیه داشته و این بخش، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، نقش مهمی در حفظ استطاعت مسکن ایفا کرده است.

در مدل اتریش، انجمن‌های مسکن واحدهای مسکونی با سود اندک را با اجاره‌های مبتنی بر هزینه عرضه می‌کنند و تحت نظارت قرار دارند. سازمان توسعه و همکاری اقتصادی گزارش می‌دهد این بخش بیش از دو سوم موجودی مسکن اجتماعی و مقرون‌به‌صرفه اتریش را تشکیل می‌دهد.

با این حال، تجربه اتریش نیز نشان می‌دهد حتی یک مدل قدرتمند مسکن اجتماعی از فشارهای بازار مصون نیست. قیمت خانه در اتریش بین سال‌های ۲۰۰۵ تا ۲۰۲۳ بیش از دو برابر شد و اجاره‌ها طی ۱۵ سال بیش از ۷۵ درصد افزایش یافت. سازمان توسعه و همکاری اقتصادی در همین گزارش بر ضرورت افزایش عرضه، اصلاح مالیات بر املاک، استفاده بهتر از زمین و تسهیل صدور مجوزهای ساخت تاکید کرده است.

پیام این تجربه برای ایران روشن است: سیاست مسکن تنها نباید بر افزایش قدرت خرید متقاضی متمرکز باشد؛ بلکه ایجاد موجودی پایدار از مسکن مقرون‌به‌صرفه نیز اهمیت دارد.

دانمارک؛ حمایت هدفمند از مستاجران

در بحث حمایت از خانوارهای فاقد مسکن ملکی، دانمارک نمونه مهم دیگری است. سازمان توسعه و همکاری اقتصادی گزارش داده است که هزینه کمک‌هزینه مسکن در این کشور معادل ۰.۷ درصد تولید ناخالص داخلی است و میزان حمایت بر اساس عواملی مانند هزینه مسکن، درآمد خانوار، مساحت واحد و ترکیب خانوار تعیین می‌شود.

این سیاست یک تفاوت اساسی با حمایت عمومی و غیرهدفمند دارد و آن این‌که منابع به خانوارهایی اختصاص می‌یابد که فشار هزینه مسکن بر آن‌ها بیشتر است.

برای ایران، تجربه دانمارک می‌تواند در طراحی تسهیلات ویژه مستاجران مورد توجه قرار گیرد؛ اما سازمان توسعه و همکاری اقتصادی هشدار می‌دهد سیاست‌های حمایتی در بازارهایی که با کمبود عرضه مواجه‌اند، در صورت طراحی نامناسب می‌توانند بخشی از منابع حمایتی را از طریق افزایش اجاره به سمت مالکان منتقل کنند. از این رو، حمایت از مستاجر باید با سیاست افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای همراه باشد.

سنگاپور؛ خانه‌دار کردن مردم با ترکیب عرضه و حمایت مالی

سنگاپور یکی از متفاوت‌ترین الگوهای سیاست مسکن را در اختیار دارد. دولت از طریق هیئت مسکن و توسعه دولت (HDB)، عرضه گسترده مسکن عمومی را مدیریت می‌کند و هم‌زمان کمک‌های مالی و تسهیلات خرید را در اختیار خانوارهای واجد شرایط قرار می‌دهد.

در فوریه ۲۰۲۶، هیئت مسکن و توسعه دولت اعلام کرد در قالب برنامه‌های «BTO» و «SBF» مجموعا بیش از ۱۳ هزار واحد عرضه می‌کند و برای برخی خانوارهای خانه اولی، کمک‌هزینه مسکن تا سقف ۹۳.۷ هزار دلار در نظر گرفته شده است.

نکته مهم‌تر آن است که این حمایت تنها به اختصاص وام محدود نیست؛ بلکه دولت عرضه مسکن عمومی را نیز مستقیما مدیریت می‌کند. در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶، شاخص قیمت فروش مجدد «HDB» با کاهش ۰.۱ درصدی مواجه شد که نخستین افت این شاخص در نزدیک به هفت سال گذشته میلادی به شمار می‌رود. در همین دوره، تعداد معاملات فروش مجدد ۱۹.۶ درصد نسبت به فصل قبل افزایش یافت.

این تجربه نشان می‌دهد افزایش دسترسی خانوار به مسکن زمانی پایدارتر است که سیاست عرضه، یارانه و تامین مالی در یک چارچوب واحد قرار گیرد.

آیا پرداخت وام بیشتر، قیمت مسکن را کاهش می‌دهد؟

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها درباره سیاست مسکن ایران این است که آیا افزایش سقف وام می‌تواند به کاهش قیمت مسکن در ایران کمک کند؟

پاسخ تجربه جهانی لزوما مثبت نیست. اگر عرضه مسکن محدود باشد، افزایش قدرت خرید اعتباری می‌تواند تقاضا را افزایش دهد، بدون آنکه تعداد واحدهای موجود با همان سرعت رشد کند. در چنین شرایطی، بخشی از منابع جدید ممکن است در قیمت دارایی سرمایه‌ای منعکس شود.

سازمان توسعه و همکاری اقتصادی در مطالعات خود درباره شکاف استطاعت مسکن بر اهمیت افزایش عرضه مسکن اجتماعی و مقرون‌به‌صرفه تاکید کرده و هشدار داده است که سیاست‌های سمت تقاضا بدون توجه به محدودیت عرضه می‌توانند اثر محدودی بر استطاعت واقعی داشته باشند. بنابراین، افزایش وام خرید یا وام ودیعه مسکن زمانی می‌تواند اثر پایدار داشته باشد که هم‌زمان ظرفیت عرضه افزایش یابد.

کاهش قیمت مسکن در ایران چه زمانی محتمل‌تر می‌شود؟

بر اساس داده‌های موجود، تعیین یک تاریخ مشخص برای کاهش قیمت مسکن در ایران امکان‌پذیر نیست. هیچ‌یک از منابع معتبر بررسی‌شده پیش‌بینی مشخصی درباره آغاز کاهش اسمی قیمت مسکن ایران در یک ماه یا سال معین ارائه نکرده‌اند اما می‌توان میان سه وضعیت تفاوت قائل شد.

در سناریوی نخست، تورم عمومی بالا باقی می‌ماند و قیمت مسکن با سرعت بسیار کمتری افزایش می‌یابد. در این وضعیت، کاهش قیمت مسکن در ایران به شکل واقعی رخ می‌دهد؛ یعنی ارزش مسکن نسبت به سطح عمومی قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند، بدون آنکه قیمت اسمی ملک الزاما پایین بیاید. داده‌های فعلی تورم ایران با این نوع شکاف سازگار است، زیرا رشد اجاره بسیار پایین‌تر از تورم عمومی قرار گرفته است.

در سناریوی دوم، تورم کاهش می‌یابد، اما قیمت مسکن برای مدتی ثابت می‌ماند. در این حالت، کاهش واقعی قیمت از مسیر ثبات اسمی و افزایش درآمد واقعی خانوارها اتفاق می‌افتد.

در سناریوی سوم، علاوه بر کاهش تورم، تقاضای سرمایه‌ای و اعتباری نیز تضعیف شود و عرضه واحدهای قابل معامله افزایش یابد. در چنین شرایطی احتمال کاهش اسمی قیمت بیشتر خواهد شد. چارچوب‌های تحلیلی صندوق بین‌المللی پول درباره بازار مسکن نیز بر اثر نرخ‌های بهره، شرایط اعتباری، درآمد و عرضه بر قیمت خانه تاکید دارند.

بهترین مسیر برای مستاجران ایران چیست؟

تجربه کشورهای موفق نشان می‌دهد سیاست مسکن باید میان دو هدف متفاوت خانه‌دار کردن خانوارهای فاقد مسکن و کاهش فشار هزینه مسکن بر مستاجران تفکیک ایجاد کند.

برای گروه نخست، تجربه سنگاپور نشان می‌دهد عرضه گسترده مسکن عمومی همراه با کمک‌هزینه و تامین مالی می‌تواند دسترسی خانوار به مالکیت مسکن را افزایش دهد. برای گروه دوم، تجربه دانمارک نشان می‌دهد کمک‌هزینه هدفمند مسکن می‌تواند بخشی از فشار اجاره را کاهش دهد، مشروط بر آنکه سیاست حمایتی به شکل موثر هدف‌گذاری شود.

اتریش نیز بر نقش مسکن اجتماعی و با سود اندک در ایجاد یک موجودی پایدار از واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه تاکید دارد. سازمان توسعه و همکاری اقتصادی در گزارش ۲۰۲۶ این کشور، افزایش عرضه، اصلاح سیاست زمین و تسهیل فرایند صدور مجوزهای ساخت را از مسیرهای بهبود استطاعت مسکن معرفی کرده است.

در نتیجه، برای ایران، سیاست موثرتر احتمالا سیاستی چندلایه خواهد بود که حمایت هدفمند از مستاجران را با افزایش عرضه اجاره‌ای و ایجاد مسیرهای قابل‌دسترس برای خرید نخستین خانه ترکیب کند.

در مجموع کاهش قیمت مسکن در ایران را نباید تنها به معنای سقوط قیمت اسمی هر مترمربع تعریف کرد. داده‌های خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد تورم عمومی کشور به ۸۸.۶ درصد در مقیاس نقطه‌به‌نقطه رسیده، در حالی که تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره ۳۱.۲ درصد بوده است؛ شکافی که نشان می‌دهد بازار مسکن و اجاره از تورم عمومی عقب افتاده‌اند.

بنابراین نخستین شکل محتمل کاهش قیمت مسکن در ایران می‌تواند کاهش واقعی ارزش ملک باشد، نه الزاماً کاهش فوری قیمت‌های اسمی. اگر تورم عمومی همچنان بالاتر از رشد قیمت مسکن باقی بماند، بازار می‌تواند بدون سقوط اسمی شدید، بخشی از افزایش قیمت سال‌های گذشته را در قالب کاهش ارزش واقعی پس بدهد. تجربه بانک تسویه حساب‌های بین‌المللی (BIS) از بازارهای جهانی نیز نشان می‌دهد چنین تعدیل‌هایی در بازارهای مسکن رخ می‌دهد.

برای رسیدن به کاهش پایدار فشار مسکن، صرفا افزایش وام کافی نیست. تجربه اتریش بر اهمیت عرضه مسکن اجتماعی و مقرون‌به‌صرفه، تجربه دانمارک بر حمایت هدفمند از مستاجران و تجربه سنگاپور بر ترکیب عرضه عمومی، یارانه و تامین مالی تاکید دارد.

از این رو، اگر سیاست‌گذار هدف خود را به جای ارزان کردن اسمی خانه بر افزایش استطاعت مسکن متمرکز کند، مسیر سیاستی در قالب افزایش عرضه واحدهای مقرون‌به‌صرفه، توسعه بازار اجاره حرفه‌ای، حمایت هدفمند از مستاجران کم‌درآمد و ایجاد سازوکارهای پایدار برای خرید نخستین خانه روشن‌تر خواهد بود.

در چنین چارچوبی، ممکن است کاهش قیمت مسکن در ایران پیش از آنکه در تابلوی قیمت بنگاه‌ها دیده شود، در قدرت خرید واقعی خانوار و نسبت قیمت مسکن به درآمد ظاهر شود.