آیا کنترل اجاره‌بها واقعا به سود مستاجران است؟

به گزارش نماد اقتصاد، بازار اجاره مسکن در دهه اخیر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصاد ایران تبدیل شده است. افزایش مداوم قیمت مسکن، رشد نرخ تورم، کاهش قدرت خرید خانوارها و محدود شدن توانایی خرید خانه باعث شده است سهم بیشتری از درآمد خانوارها صرف پرداخت اجاره شود.

براساس داده‌های رسمی، در بسیاری از کلان‌شهرها، هزینه مسکن و اجاره بین ۴۰ تا ۶۰ درصد از هزینه ماهانه خانوار را تشکیل می‌دهد؛ رقمی که از استانداردهای متعارف جهانی بالاتر است.

در چنین شرایطی، سیاست کنترل اجاره‌بها یا تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره، به‌ عنوان یکی از ابزارهای مداخله دولت در بازار مسکن مطرح شده است. هدف اصلی این سیاست، جلوگیری از افزایش ناگهانی هزینه سکونت و حمایت از خانوارهایی است که در برابر شوک‌های تورمی آسیب‌پذیرتر هستند.

با این حال، پرسش اساسی آن است که کنترل اجاره‌بها تا چه اندازه به نفع مستاجران است؟ آیا این سیاست تنها در کوتاه‌مدت آثار حمایتی دارد یا می‌تواند در بلندمدت نیز به تعادل بازار کمک کند؟

فلسفه اقتصادی کنترل اجاره‌بها

در اقتصاد، قیمت‌ها معمولا براساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شوند اما بازار مسکن ویژگی‌هایی دارد که آن را از بسیاری از بازارهای دیگر متمایز می‌کند. این ویژگی‌ها شامل  عرضه مسکن در کوتاه‌مدت انعطاف‌پذیر نیست؛ ساخت واحدهای جدید زمان‌بر و سرمایه‌بر است؛ جابه‌جایی مستاجران هزینه‌های مالی و اجتماعی بالایی دارد و مسکن یک کالای ضروری است نه یک کالای لوکس.

به همین دلیل، بسیاری از کشورها در دوره‌های تورمی یا هنگام کمبود عرضه، از سیاست‌های موقتی کنترل اجاره استفاده کرده‌اند تا از جهش شدید قیمت‌ها جلوگیری کنند.

کاهش فشار معیشتی بر خانوارها

مهم‌ترین مزیت کنترل اجاره‌بها، کاهش فشار مالی بر مستاجران است. در اقتصادی که نرخ تورم بالا است، افزایش نامحدود اجاره می‌تواند بخش بزرگی از درآمد خانوار را جذب کند. تعیین سقف افزایش اجاره باعث می‌شود رشد هزینه مسکن تا حدی قابل پیش‌بینی باشد و خانواده‌ها بتوانند بودجه خود را بهتر مدیریت کنند.

برای مثال، اگر اجاره سال گذشته یک واحد مسکونی ۲۰ میلیون تومان در ماه بوده باشد، افزایش ۲۵ درصدی آن به ۲۵ میلیون تومان می‌رسد. اگر هیچ محدودیتی وجود نداشته باشد و افزایش به ۵۰ درصد برسد، اجاره به ۳۰ میلیون تومان خواهد رسید.

در واقع همین اختلاف پنج میلیون تومانی در ماه، برای بسیاری از خانوارها معادل هزینه خوراک، آموزش یا درمان است.

افزایش امنیت سکونت

یکی از مهم‌ترین آثار اقتصادی و اجتماعی کنترل اجاره، کاهش نااطمینانی مستاجران است. زمانی که مستاجر بداند افزایش اجاره تابع ضابطه مشخصی است، برنامه‌ریزی مالی برای سال آینده آسان‌تر می‌شود. این موضوع علاوه بر کاهش استرس اقتصادی، احتمال جابه‌جایی اجباری را نیز کاهش می‌دهد.

ثبات محل سکونت به‌ویژه برای خانواده‌هایی که فرزند محصل دارند یا شاغل هستند، اهمیت زیادی دارد زیرا تغییر مکرر محل زندگی می‌تواند هزینه‌های جانبی قابل‌توجهی مانند تغییر مدرسه، افزایش هزینه رفت‌وآمد و از دست رفتن شبکه‌های اجتماعی محلی را به همراه داشته باشد.

کاهش قدرت انحصاری در بازارهای کم‌عرضه

در بسیاری از شهرها، به‌ویژه کلان‌شهرها، عرضه مسکن استیجاری کمتر از تقاضا است. در چنین بازاری، موجر از قدرت چانه‌زنی بیشتری برخوردار بوده و ممکن است افزایش‌های قابل‌توجهی را مطالبه کند.

از منظر اقتصاد رقابت، کنترل اجاره‌بها می‌تواند تا حدودی این عدم تعادل را اصلاح کند و مانع از انتقال کامل فشار بازار به مستاجران شود. این سیاست به‌ویژه در دوره‌هایی که بازار با شوک‌های تورمی مواجه است، می‌تواند نقش ضربه‌گیر ایفا کند.

کاهش جابه‌جایی و هزینه‌های اجتماعی

جابه‌جایی مکرر مستاجران تنها یک مسئله اقتصادی نیست بلکه آثار اجتماعی نیز دارد. مطالعات بین‌المللی نشان داده‌اند که بی‌ثباتی محل سکونت می‌تواند بر کیفیت آموزش کودکان، سلامت روان خانواده‌ها و حتی بهره‌وری نیروی کار اثر منفی بگذارد.

کنترل اجاره‌بها با کاهش احتمال تخلیه ناشی از افزایش شدید اجاره، به پایداری سکونت و حفظ پیوندهای اجتماعی کمک می‌کند.

کاهش انتظارات تورمی در بازار اجاره

بازار اجاره تا حدی تحت تاثیر انتظارات قرار دارد. اگر موجران تصور کنند که سایر مالکان افزایش‌های قابل‌توجهی اعمال خواهند کرد، احتمال دارد آن‌ها نیز رفتار مشابهی داشته باشند.

اعلام و اجرای سقف افزایش اجاره می‌تواند به‌ عنوان یک سیگنال سیاستی عمل کرده و از شکل‌گیری انتظارات تورمی شدید در بازار جلوگیری کند. البته اثربخشی این ابزار به میزان پایبندی بازار و نظارت بر اجرای مقررات بستگی دارد.

محدودیت‌های سیاست کنترل اجاره

علی‌رغم مزایای مذکور، کنترل اجاره‌بها بدون هزینه نیست و اگر به‌تنهایی اجرا شود، ممکن است پیامدهایی برای بازار به همراه داشته باشد که ازجمله آن‌ها می‌توان به کاهش انگیزه برخی مالکان برای عرضه واحدهای استیجاری؛ افزایش تمایل به انعقاد قراردادهای غیررسمی؛ انتقال بخشی از افزایش قیمت به مبلغ ودیعه و کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن استیجاری اشاره کرد.

به همین دلیل، بسیاری از کارشناسان و اقتصاددانان تاکید می‌کنند که کنترل اجاره باید بخشی از یک بسته سیاستی جامع باشد و نه تنها ابزار مدیریت بازار.

تجربه کشورهای مختلف چگونه است؟

کشورهای متعددی در جهان از سیاست کنترل اجاره استفاده کرده‌اند اما نتایج آن به نحوه اجرا و شرایط بازار بستگی داشته است.

آلمان یکی از شناخته‌شده‌ترین نمونه‌ها است. در برخی شهرهای این کشور، افزایش اجاره برای قراردادهای موجود محدود شده و قراردادهای اجاره بلندمدت از حمایت قانونی برخوردارند. با این حال، این سیاست همراه با ساخت گسترده مسکن، حمایت از بازار اجاره حرفه‌ای و شفافیت اطلاعات اجرا می‌شود.

در فرانسه نیز در برخی مناطق شهری، سقف‌هایی برای اجاره تعیین شده است اما هم‌زمان مشوق‌هایی برای سرمایه‌گذاری در بازار اجاره وجود دارد.

در مقابل، برخی کشورها که کنترل اجاره را بدون افزایش عرضه اجرا کردند، با کاهش واحدهای اجاره‌ای و رشد بازار غیررسمی مواجه شدند. این تجربه نشان می‌دهد که موفقیت این سیاست، بیش از آنکه به اصل کنترل قیمت وابسته باشد، به سیاست‌های مکمل بستگی دارد.

آیا کنترل اجاره‌بها به تنهایی کافی است؟

کنترل اجاره می‌تواند در کوتاه‌مدت از مستاجران حمایت کند اما اگر عرضه مسکن افزایش نیابد، فشار تقاضا در نهایت راه خود را پیدا می‌کند. به همین دلیل، سیاست‌هایی شامل افزایش ساخت مسکن استیجاری، توسعه بازار اجاره حرفه‌ای، ارائه تسهیلات ودیعه مسکن، بهبود نظام ثبت قراردادها، ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای موجران قانون‌مدار و افزایش شفافیت اطلاعات بازار باید به صورت هم‌زمان اجرا شوند.

تاثیر کنترل اجاره بر عدالت اجتماعی

از منظر اقتصاد رفاه، کنترل اجاره‌بها می‌تواند به توزیع عادلانه‌تر فشار تورم کمک کند. در شرایطی که درآمد بسیاری از خانوارها با سرعتی کمتر از تورم رشد می‌کند، جلوگیری از جهش ناگهانی اجاره مانع از کاهش شدید رفاه مستاجران می‌شود.

با این حال، اگر این سیاست باعث کاهش عرضه مسکن یا افت کیفیت واحدهای اجاره‌ای شود، بخشی از منافع آن در بلندمدت از بین خواهد رفت. بنابراین، عدالت اجتماعی زمانی بهتر تأمین می‌شود که حمایت از مستأجران با حفظ انگیزه سرمایه‌گذاری مالکان همراه باشد.

کنترل اجاره‌بها، در شرایط تورمی و کمبود عرضه مسکن، یکی از ابزارهای مهم سیاست‌گذاری برای حمایت از مستاجران است. با این حال، تجربه ایران و سایر کشورها نشان می‌دهد که این سیاست زمانی بیشترین اثربخشی را دارد که به‌ صورت موقت، هدفمند و همراه با سیاست‌های افزایش عرضه مسکن، اصلاح نظام مالیاتی، شفافیت قراردادها و حمایت از سرمایه‌گذاری در بازار اجاره اجرا شود. در غیر این صورت، خطر کاهش عرضه، گسترش قراردادهای غیررسمی و انتقال هزینه‌ها به اشکال دیگر وجود دارد.

در نهایت، کنترل اجاره‌بها را نباید راه‌حل نهایی بحران بازار اجاره دانست بلکه باید آن را ابزاری برای کاهش آثار کوتاه‌مدت تورم بر خانوارها و ایجاد فرصت برای اجرای اصلاحات ساختاری در بخش مسکن تلقی کرد.

موفقیت این سیاست به هماهنگی میان سیاست‌های پولی، مالی، مالیاتی و بخش مسکن وابسته است؛ هماهنگی‌ای که می‌تواند ضمن حمایت از حقوق مستاجران، انگیزه سرمایه‌گذاری و عرضه مسکن استیجاری را حفظ کند.

انتهای پیام//