درآمد خانواده‌ها چقدر از هزینه مسکن را پوشش می‌دهد؟

به گزارش نماد اقتصاد، بازار اجاره خانه در تابستان ۱۴۰۵ در شرایط متفاوتی نسبت به سال‌های گذشته وارد فصل اصلی جابه‌جایی مستاجران شده است. آمارهای رسمی از کاهش سرعت رشد اجاره‌بها خبر می‌دهند، اما این کاهش به معنای ارزان‌شدن مسکن یا افزایش محسوس قدرت خرید خانوار نیست.

بر اساس گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده، تورم ماهانه اجاره مسکن در تیر ۱۴۰۵ به ۲.۳ درصد رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه این بخش ۳۲.۵ درصد اعلام شده است. تورم سالانه اجاره در این مقطع به پایین‌ترین سطح خود طی حدود ۴۴ ماه گذشته رسیده، اما اجاره‌بها همچنان نسبت به سال قبل بیش از ۳۰ درصد افزایش داشته است.

بنابراین وقتی گفته می‌شود تورم اجاره کاهش یافته، منظور پایین‌آمدن سرعت افزایش قیمت است؛ نه اینکه مبلغ اجاره یا ودیعه کاهش پیدا کرده باشد. مستأجری که سال گذشته ماهانه ۱۵ میلیون تومان اجاره می‌پرداخت، ممکن است امسال با افزایش ۲۵ تا بیش از ۳۰ درصدی، با اجاره‌ای نزدیک به ۱۹ میلیون تومان مواجه شود.

از سوی دیگر، فشار بازار مسکن را نمی‌توان جدا از تورم ایران و تغییرات بازار کالای اساسی بررسی کرد. وقتی هزینه خوراک، حمل‌ونقل، درمان، آموزش و خدمات هم‌زمان افزایش پیدا می‌کند، حتی رشد اجاره‌بها با نرخی کمتر از تورم عمومی نیز می‌تواند توان مالی خانواده‌ها را به‌شدت کاهش دهد.

تورم ایران در تیر ۱۴۰۵ چه تصویری از معیشت خانوارها ارائه می‌دهد؟

مرکز آمار ایران نرخ تورم سالانه در تیر ۱۴۰۵ را ۶۶ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه را ۸۷.۹ درصد اعلام کرده است. به بیان ساده، خانوارهای کشور برای خرید یک مجموعه ثابت از کالاها و خدمات، به‌طور میانگین ۸۷.۹ درصد بیشتر از تیر سال گذشته هزینه کرده‌اند.

تورم ماهانه کل کشور نیز در تیرماه ۳.۱ درصد بوده است. در همین ماه، قیمت گروه خوراکی‌ها، آشامیدنی‌ها و دخانیات به‌طور متوسط ۲.۵ درصد و کالاهای غیرخوراکی و خدمات ۳.۶ درصد افزایش یافته است. نرخ تورم سالانه برای دهک دوم درآمدی نیز به ۷۳.۵ درصد رسیده که از فشار بیشتر افزایش قیمت‌ها بر خانوارهای کم‌درآمد حکایت دارد.

مقایسه این ارقام نشان می‌دهد تورم اجاره در تابستان ۱۴۰۵ از تورم عمومی کمتر بوده است. بااین‌حال، خانواده‌ها تنها اجاره‌خانه نمی‌پردازند. افزایش قیمت مواد غذایی و کالاهای ضروری باعث می‌شود سهم کمتری از درآمد برای تأمین ودیعه، پرداخت اجاره یا پس‌انداز خرید مسکن باقی بماند.

در چنین شرایطی، تحولات بازار کالای اساسی مستقیماً بر بازار اجاره اثر می‌گذارد. خانواری که بخش بزرگی از درآمد خود را صرف خوراک، دارو، حمل‌ونقل و قبوض می‌کند، حتی در صورت ثابت‌ماندن نسبی اجاره نیز با کسری بودجه مواجه خواهد شد.

درآمد خانواده‌ها چقدر از هزینه مسکن را پوشش می‌دهد؟

برای پاسخ دقیق به این پرسش باید میان «سهم مسکن از کل هزینه خانوار» و «سهم مسکن از درآمد خانوار» تفاوت قائل شد. آخرین گزارش کامل هزینه و درآمد خانوار که جزئیات آن منتشر شده، مربوط به سال ۱۴۰۳ است. بر اساس این گزارش، متوسط هزینه خالص سالانه یک خانوار شهری حدود ۲۶۹ میلیون و ۳۴۸ هزار تومان و متوسط درآمد اظهارشده سالانه حدود ۳۴۳ میلیون و ۱۶۴ هزار تومان بوده است.

همچنین سهم مسکن، سوخت و روشنایی از کل هزینه‌های خانوار شهری به ۴۳.۷ درصد رسیده؛ درحالی‌که این نسبت در سال ۱۴۰۲ حدود ۴۲.۴ درصد بود.

با استفاده از این ارقام می‌توان یک محاسبه تقریبی انجام داد:

• متوسط هزینه سالانه خانوار شهری: حدود ۲۶۹.۳ میلیون تومان
• سهم مسکن، سوخت و روشنایی: ۴۳.۷ درصد
• هزینه سالانه این بخش: حدود ۱۱۷.۷ میلیون تومان
• هزینه ماهانه مسکن، سوخت و روشنایی: حدود ۹.۸ میلیون تومان
• متوسط درآمد ماهانه خانوار شهری: حدود ۲۸.۶ میلیون تومان

بر این اساس، هزینه مسکن، سوخت و روشنایی در سال ۱۴۰۳ حدود ۳۴ درصد از متوسط درآمد اظهارشده خانوار شهری را مصرف می‌کرد. این محاسبه مربوط به میانگین همه خانوارهای شهری، اعم از مالک و مستأجر است؛ بنابراین وضعیت خانوارهای مستأجر، به‌ویژه در تهران و شهرهای بزرگ، معمولاً دشوارتر از این میانگین است.

از سوی دیگر، سهم ۴۳.۷ درصدی مسکن از هزینه‌های خانوار شهری بسیار بالاتر از محدوده ۳۰ درصدی است که معمولاً به‌عنوان مرز فشار هزینه مسکن در نظر گرفته می‌شود. عبور هزینه مسکن از این محدوده به این معناست که خانوار برای تأمین سرپناه ناچار می‌شود از هزینه‌های خوراک، درمان، آموزش، تفریح یا پس‌انداز خود کم کند.

قدرت خرید خانوار در تابستان ۱۴۰۵ چه تغییری کرده است؟

انتشار آمار درآمد بالاتر از هزینه در سال ۱۴۰۳ ممکن است در نگاه نخست نشانه بهبود شرایط تلقی شود، اما میانگین‌های آماری همیشه وضعیت دهک‌های پایین و مستأجران را به‌خوبی نشان نمی‌دهند.

بخشی از درآمد خانوارهای شهری نیز درآمد غیرشغلی است. طبق گزارش هزینه و درآمد خانوار، ۵۲.۹ درصد درآمد خانوارهای شهری در سال ۱۴۰۳ از منابع غیرشغلی تأمین شده است؛ منابعی که می‌تواند شامل حقوق بازنشستگی، اجاره ملک، سود سرمایه‌گذاری، کمک‌های دریافتی و سایر درآمدها باشد. سهم درآمدهای مزد و حقوق‌بگیری تنها ۳۰.۵ درصد اعلام شده است.

به همین دلیل، درآمد متوسط کل خانوار لزوماً نشان‌دهنده وضعیت خانواده‌ای نیست که تنها یک حقوق ثابت دریافت می‌کند و مستأجر نیز هست.

در تابستان ۱۴۰۵ سه عامل فشار بر قدرت خرید خانوار را تشدید کرده است:

نخست، سطح بالای تورم عمومی است. تورم نقطه‌به‌نقطه نزدیک به ۸۸ درصد باعث شده قیمت بسیاری از کالاها و خدمات سریع‌تر از اجاره‌بها افزایش پیدا کند.

دوم، افزایش مبلغ موردنیاز برای ودیعه است. حتی اگر اجاره ماهانه تنها ۲۵ درصد افزایش یابد، تأمین ۲۵ درصد ودیعه بیشتر ممکن است برای یک خانواده بدون پس‌انداز یا دارایی قابل فروش امکان‌پذیر نباشد.

سوم، اقساط بالای تسهیلات ودیعه یا خرید مسکن است. دریافت وام می‌تواند مشکل اولیه تأمین پول پیش را کاهش دهد، اما قسط ماهانه آن هزینه جدیدی به بودجه خانوار اضافه می‌کند.

اجاره خانه در تهران؛ میانگین‌ها همه واقعیت را نشان نمی‌دهند

متوسط کشوری هزینه مسکن نمی‌تواند اختلاف شدید میان تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک را منعکس کند. در بسیاری از مناطق تهران، مبلغ ودیعه یک واحد معمولی به چند صد میلیون تا چند میلیارد تومان رسیده و اجاره ماهانه نیز می‌تواند بخش بزرگی از درآمد خانوار را مصرف کند.

برای نمونه، بررسی فایل‌های اجاره در برخی مناطق تهران نشان می‌دهد واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متری ممکن است با ودیعه یک تا دو میلیارد تومان و اجاره ماهانه حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عرضه شوند. این ارقام قیمت رسمی و قطعی معاملات نیستند، اما فاصله میان درآمد حقوق‌بگیران و قیمت‌های پیشنهادی بازار را نشان می‌دهند.

در چنین شرایطی، بخشی از مستأجران برای کاهش هزینه به راهکارهایی مانند مهاجرت به مناطق ارزان‌تر، اجاره واحدهای کوچک‌تر، افزایش فاصله محل سکونت تا محل کار یا تبدیل اجاره ماهانه به ودیعه بیشتر روی می‌آورند.

این جابه‌جایی‌ها نیز هزینه‌های جانبی مانند حمل‌ونقل، زمان رفت‌وآمد، تغییر مدرسه فرزندان و کاهش دسترسی به خدمات شهری را افزایش می‌دهد.

سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟

بر اساس مصوبه ابلاغ‌شده برای سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد.

حداکثر افزایش اجاره‌بها و مبلغ ودیعه در این قراردادها ۲۵ درصد تعیین شده و این سقف در سراسر کشور قابل اجراست. مصوبه فقط مربوط به واحدهای مسکونی است و قراردادهای تجاری و اداری را شامل نمی‌شود.

برای مثال، اگر مبلغ ودیعه سال گذشته ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومان بوده باشد، در حالت افزایش کامل ۲۵ درصدی، مبلغ جدید می‌تواند به شکل زیر باشد:

• ودیعه جدید: حداکثر ۶۲۵ میلیون تومان
• اجاره ماهانه جدید: حداکثر ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان

عدد ۲۵ درصد سقف افزایش است، نه افزایش اجباری. بنابراین موجر و مستأجر می‌توانند درباره درصدی کمتر از این رقم توافق کنند.

پیش از ابلاغ مصوبه سراسری، در برخی استان‌ها نرخ‌هایی مانند ۲۷، ۲۹ یا ۳۰ درصد مطرح یا تصویب شده بود؛ اما مصوبه بعدی سران قوا، سقف تمدید قراردادهای مشمول را در سراسر کشور ۲۵ درصد اعلام کرد.

آیا مالک در سال ۱۴۰۵ می‌تواند حکم تخلیه بگیرد؟

مطابق مصوبه تمدید قراردادهای اجاره، صرف پایان مدت قرارداد نباید به‌تنهایی موجب صدور دستور تخلیه شود؛ البته این حمایت قانونی مطلق نیست.

چهار مورد اصلی از تمدید خودکار قرارداد مستثنا شده‌اند:

1. مالک ملک را برای سکونت شخصی خود یا افراد تحت تکفل نیاز داشته باشد.
2. مالکیت ملک به‌صورت رسمی به فرد دیگری منتقل شده باشد.
3. مالک مجوز قانونی تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی را دریافت کرده باشد.
4. مستأجر تعهدات قراردادی خود مانند پرداخت اجاره، شارژ یا سایر هزینه‌های توافق‌شده را انجام نداده باشد.

وجود هر یک از این شرایط باید در مرجع قانونی بررسی و اثبات شود.

همچنین ثبت رقم بالاتر از سقف ۲۵ درصد ممکن است از نظر فنی در برخی سامانه‌ها امکان‌پذیر باشد، اما این موضوع به معنای قانونی‌بودن افزایش نیست. در صورت شکایت مستأجر، مرجع قضایی می‌تواند موضوع را بررسی کند.

وام ودیعه مسکن ۱۴۰۵ چقدر است؟

بر اساس مبالغ اعلام‌شده برای تسهیلات ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۵، سقف وام با توجه به محل سکونت متقاضی متفاوت است:

نرخ سود این تسهیلات در اطلاعات منتشرشده ۲۳ درصد و دوره بازپرداخت آن پنج‌ساله یا ۶۰ماهه اعلام شده است.

متقاضی معمولاً باید متأهل یا سرپرست خانوار باشد، خود و همسرش مالک واحد مسکونی نباشند و قرارداد اجاره معتبر دارای کد رهگیری ارائه کنند. بررسی اعتبار بانکی، توان بازپرداخت، ضامن یا تضامین موردنیاز نیز توسط بانک عامل انجام می‌شود.

اقساط وام ودیعه مسکن چقدر است؟

با فرض نرخ سود سالانه ۲۳ درصد، بازپرداخت ۶۰ماهه و اقساط ثابت، مبلغ تقریبی اقساط به شکل زیر محاسبه می‌شود:

این ارقام تقریبی هستند و ممکن است با توجه به شیوه محاسبه بانک، زمان پرداخت اولین قسط، هزینه‌های تشکیل پرونده، بیمه یا شرایط قرارداد چند صد هزار تومان تفاوت داشته باشند.

پرداخت ماهانه بیش از ۱۰ میلیون تومان برای وام ۳۶۵ میلیون تومانی نشان می‌دهد تسهیلات ودیعه الزاماً برای همه خانوارها قابل استفاده نیست. خانواده‌ای که هم‌زمان باید اجاره ماهانه و قسط وام را پرداخت کند، ممکن است با هزینه‌ای به‌مراتب بیشتر از توان درآمدی خود مواجه شود.

در نتیجه، متقاضی باید پیش از دریافت تسهیلات، مجموع اجاره ماهانه، قسط وام، هزینه خوراک، حمل‌ونقل و دیگر مخارج ثابت را محاسبه کند.

آیا قرارداد اجاره باید در سامانه ثبت شود؟

بله. بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، اطلاعات قرارداد اجاره باید در سامانه‌های رسمی ثبت شود و قرارداد دارای کد رهگیری باشد.

سامانه «خودنویس» برای ثبت مستقیم و رایگان قرارداد میان موجر و مستأجر و سامانه «کاتب» برای خدمات مرتبط با ثبت قراردادها در دسترس قرار گرفته‌اند. وزارت راه و شهرسازی نیز بر استفاده از این سامانه‌ها برای ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری تأکید کرده است.

ثبت قرارداد از چند جهت اهمیت دارد:

• امکان دریافت کد رهگیری فراهم می‌شود.
• اطلاعات قرارداد در مراجع قانونی قابل استناد خواهد بود.
• متقاضی می‌تواند برای دریافت وام ودیعه مسکن اقدام کند.
• امکان بررسی رعایت سقف افزایش اجاره‌بها بیشتر می‌شود.
• مالک می‌تواند در صورت داشتن شرایط قانونی از برخی معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی استفاده کند.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب نهایی رسیده و تکالیفی را برای ثبت اطلاعات املاک و قراردادهای اجاره تعیین کرده است.

نوشتن قرارداد کاغذی بدون ثبت در سامانه ممکن است در زمان اختلاف، دریافت تسهیلات یا پیگیری حقوقی مشکلاتی ایجاد کند. به همین دلیل موجر و مستأجر باید پس از تنظیم قرارداد، از ثبت کامل اطلاعات و صدور کد رهگیری اطمینان پیدا کنند.

هزینه دریافت وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟

وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن پرداخت می‌شود. ارزش تسهیلاتی هر برگ اوراق ۵۰۰ هزار تومان است؛ بنابراین تعداد اوراق موردنیاز از تقسیم مبلغ وام بر ۵۰۰ هزار تومان به دست می‌آید.

سقف وام خرید مسکن برای زوجین در تهران یک میلیارد تومان است. زوجین می‌توانند علاوه بر این مبلغ، تا ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند و مجموع تسهیلات خود را به یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان برسانند.

برای دریافت وام یک میلیارد تومانی، خرید ۲۰۰۰ برگ اوراق و برای دریافت مجموع یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان، خرید ۲۵۶۰ برگ لازم است.

در روزهای ابتدایی مرداد ۱۴۰۵، قیمت هر برگ اوراق در محدوده حدود ۷۸ تا ۸۰ هزار تومان گزارش شده است. بر این مبنا:

• هزینه اوراق وام خرید یک میلیارد تومانی: حدود ۱۵۶ تا ۱۶۰ میلیون تومان
• هزینه اوراق وام خرید به همراه جعاله، مجموعاً ۱.۲۸ میلیارد تومان: حدود ۲۰۰ تا ۲۰۵ میلیون تومان

با توجه به نوسان روزانه قیمت اوراق، برخی محاسبات روزانه هزینه دریافت وام کامل را تا محدوده ۲۱۵ میلیون تومان نیز نشان داده‌اند. بنابراین متقاضی باید قیمت دقیق اوراق را در روز خرید بررسی کند.

هزینه اوراق از مبلغ اسمی وام جداست. برای مثال، زوجی که وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی دریافت می‌کند، ممکن است بیش از ۲۰۰ میلیون تومان را پیش از دریافت تسهیلات صرف خرید اوراق کند. در نتیجه، مبلغ خالصی که عملاً برای خرید یا تعمیر مسکن در اختیار او قرار می‌گیرد، کمتر از سقف اسمی وام خواهد بود.

هزینه کارشناسی ملک، تشکیل پرونده، بیمه، دفترخانه و انتقال سند نیز باید جداگانه در نظر گرفته شود.

بازار کالای اساسی چه ارتباطی با اجاره خانه دارد؟

در نگاه اول ممکن است قیمت برنج، گوشت، لبنیات یا دارو ارتباط مستقیمی با اجاره خانه نداشته باشد، اما بودجه خانوار یک مجموعه به‌هم‌پیوسته است.

وقتی هزینه کالاهای ضروری افزایش پیدا می‌کند، سهم بیشتری از درآمد به بازار کالای اساسی اختصاص می‌یابد و توان خانواده برای پرداخت اجاره، افزایش ودیعه یا بازپرداخت وام کاهش پیدا می‌کند.

برای خانوارهای کم‌درآمد، خوراک و مسکن دو هزینه‌ای هستند که امکان حذف کامل آنها وجود ندارد. در نتیجه افزایش هم‌زمان این دو گروه معمولاً به کاهش مصرف کالاهای باکیفیت، حذف تفریح، عقب‌افتادن درمان، استفاده از وام و فروش دارایی منجر می‌شود.

تورم بالاتر دهک‌های پایین در تیر ۱۴۰۵ نیز نشان می‌دهد خانواده‌های کم‌درآمد فشار بیشتری از افزایش قیمت‌ها تحمل کرده‌اند. تورم سالانه دهک دوم ۷۳.۵ درصد اعلام شده، درحالی‌که همین نرخ برای دهک دهم ۶۳.۹ درصد بوده است.

به همین دلیل، بررسی وضعیت اجاره بدون توجه به تورم خوراکی‌ها و کالاهای اساسی می‌تواند تصویری ناقص از معیشت مستأجران ارائه کند.

آیا سقف ۲۵ درصدی می‌تواند بازار اجاره را کنترل کند؟

سقف قانونی افزایش اجاره می‌تواند از مستأجرانی که قرارداد آنها تمدید می‌شود حمایت کند، اما اثربخشی آن به چند عامل بستگی دارد.

نخست اینکه مستأجر باید از حقوق قانونی خود اطلاع داشته باشد و قرارداد در سامانه رسمی ثبت شود. دوم اینکه امکان شکایت و رسیدگی سریع وجود داشته باشد. سوم اینکه عرضه مسکن استیجاری افزایش پیدا کند.

اگر تعداد واحدهای اجاره‌ای متناسب با تقاضا رشد نکند، ممکن است بخشی از فشار بازار به قراردادهای جدید، دریافت مبالغ جانبی یا کاهش عرضه منتقل شود.

همچنین سقف افزایش بیشتر از مستأجران فعلی حمایت می‌کند. شخصی که برای نخستین‌بار قصد اجاره یک واحد را دارد یا به خانه دیگری نقل مکان می‌کند، ممکن است با قیمت‌های پیشنهادی متفاوتی مواجه شود.

در بلندمدت، کنترل بازار اجاره به افزایش ساخت‌وساز، توسعه مسکن استیجاری، کاهش تورم عمومی، افزایش درآمد واقعی خانواده‌ها و ایجاد نظام اطلاعاتی شفاف نیاز دارد.

جمع‌بندی؛ مسکن همچنان بزرگ‌ترین هزینه خانوار است

بازار اجاره خانه در تابستان ۱۴۰۵ با دو تصویر متفاوت روبه‌روست. از یک سو، سرعت رشد اجاره‌بها کاهش یافته و تورم سالانه اجاره به حدود ۳۲.۵ درصد رسیده است. از سوی دیگر، تورم عمومی ۶۶ درصدی و افزایش هزینه کالاهای ضروری، توان مالی مستأجران را محدود کرده است.

آخرین آمار کامل هزینه خانوار نشان می‌دهد مسکن، سوخت و روشنایی ۴۳.۷ درصد از هزینه خانوار شهری را تشکیل می‌دهد. بر پایه میانگین درآمد و هزینه سال ۱۴۰۳، این بخش حدود ۳۴ درصد از درآمد اظهارشده خانوار شهری را مصرف می‌کرد؛ نسبتی که برای بسیاری از مستأجران و ساکنان شهرهای بزرگ بسیار بالاتر است.

سقف افزایش اجاره برای قراردادهای مشمول در سال ۱۴۰۵ حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است. بااین‌حال، ثبت قرارداد در سامانه، دریافت کد رهگیری و آگاهی از استثناهای قانونی برای استفاده از این حمایت ضروری است.

وام ودیعه نیز اگرچه بخشی از پول پیش را تأمین می‌کند، اما قسط وام تهران با شرایط فعلی به حدود ۱۰.۳ میلیون تومان در ماه می‌رسد. این هزینه در کنار اجاره ماهانه می‌تواند فشار قابل‌توجهی بر بودجه خانوار وارد کند.

در نهایت، بهبود واقعی قدرت خرید خانوار زمانی اتفاق می‌افتد که درآمد خانواده‌ها سریع‌تر از اجاره، خوراک و دیگر هزینه‌های ضروری رشد کند. کاهش نرخ تورم اجاره به‌تنهایی کافی نیست؛ زیرا در اقتصادی با تورم بالا، حتی افزایش کندتر قیمت مسکن نیز می‌تواند برای بخش بزرگی از مستأجران غیرقابل‌تحمل باشد.