سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟

به گزارش نماد اقتصاد، بازار اجاره مسکن در ایران طی پنج سال گذشته به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های سیاست‌گذاران اقتصادی تبدیل شده است. افزایش مستمر قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارها، رشد نرخ تورم و محدود شدن امکان خانه‌دار شدن موجب شده است که سهم خانوارهای مستاجر در شهرهای بزرگ به‌ طور قابل‌توجهی افزایش یابد. در چنین شرایطی، دولت برای جلوگیری از افزایش شدید هزینه‌های سکونت، سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را ادامه داده است.

در سال ۱۴۰۵ نیز مطابق تصمیمات ابلاغی، سقف افزایش اجاره‌بهای قراردادهای تمدیدی در سطح کشور ۲۵ درصد تعیین شد؛ هرچند برخی استان‌ها با توجه به شرایط بازارهای محلی، درصدهای متفاوتی را با تصویب مراجع ذی‌صلاح اعمال کرده‌اند. برای مثال، پیشنهاد افزایش ۲۷ درصدی برای تهران و تعیین نرخ‌های متفاوت در برخی استان‌ها ازجمله فارس در مقاطعی اعلام شد.

در چنین شرایطی، پرسش اصلی آن است که آیا تعیین سقف افزایش اجاره می‌تواند بازار را کنترل کند یا صرفا نقش یک ابزار کوتاه‌مدت را ایفا خواهد کرد؟

وضعیت بازار اجاره در سال ۱۴۰۵

بررسی شاخص‌های اقتصادی نشان می‌دهد که بازار اجاره همچنان تحت فشار عوامل بنیادین اقتصاد کلان قرار دارد. تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین، افزایش هزینه نگهداری ساختمان و کاهش بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، همگی بر رفتار موجران و مستأجران اثر گذاشته‌اند.

طبق جدیدترین آمار منتشرشده توسط مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در تیر ماه ۱۴۰۵ حدود ۳۲.۴ درصد بوده است؛ رقمی که از سقف قانونی حدود ۲۷ درصد بالاتر بوده و نشان می‌دهد فشار بازار همچنان بیش از محدودیت‌های تعیین‌شده توسط دولت است.

از سوی دیگر، برآوردها حاکی از آن است که بیش از ۳۰ میلیون نفر از جمعیت کشور در واحدهای استیجاری زندگی می‌کنند. بنابراین هرگونه تغییر در سیاست‌های اجاره، به طور مستقیم بر معیشت بخش بزرگی از جامعه اثرگذار است.

مبنای حقوقی سقف افزایش اجاره‌بها

سیاست کنترل اجاره طی سال‌های اخیر بر پایه مصوبات حمایتی دولت و مصوبات ابلاغی برای تمدید قراردادهای اجاره شکل گرفته است. براساس این چارچوب، در بسیاری از قراردادهای تمدیدی، افزایش اجاره‌بها نباید از سقف تعیین‌شده تجاوز کند و در موارد مشمول، قراردادها با رعایت این سقف قابلیت تمدید دارند.

با این حال، باید میان تمدید قرارداد و انعقاد قرارداد جدید تفاوت قائل شد. سقف افزایش اجاره عمدتا ناظر بر قراردادهای تمدیدی بوده و در قراردادهای جدید، شرایط حقوقی متفاوتی حاکم است.

چرا دولت سقف افزایش اجاره را تعیین می‌کند؟

از دیدگاه اقتصاد مسکن، بازار اجاره در شرایط تورمی ممکن است با شکست بازار «Market Failure» مواجه شود. زمانی که عرضه واحدهای استیجاری کمتر از تقاضا باشد، قدرت چانه‌زنی موجر افزایش یافته و احتمال جهش اجاره‌بها بیشتر می‌شود.

در چنین شرایطی، دولت بایستی با ابزارهایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره، تمدید خودکار برخی قراردادها، پرداخت تسهیلات ودیعه و توسعه مسکن حمایتی از شوک‌های شدید قیمتی جلوگیری کند.

هدف اصلی این سیاست، کاهش فشار بر خانوارهای مستأجر و ایجاد ثبات نسبی در بازار است.

آیا کنترل اجاره موفق عمل خواهد کرد؟

اقتصاددانان درباره این سیاست دیدگاه‌های متفاوتی دارند؛ به نحوی که حامیان کنترل اجاره معتقدند این سیاست از افزایش ناگهانی هزینه مسکن جلوگیری می‌کند؛ امنیت روانی مستاجران را افزایش و جابه‌جایی اجباری خانوارها را کاهش می‌دهد و در نهایت مانع افزایش شدید فقر شهری می‌شود.

در اقتصادهایی که تورم بالاست، این ابزار می‌تواند به‌عنوان یک سیاست حمایتی کوتاه‌مدت نقش‌آفرینی کند.

در مقابل، بسیاری از اقتصاددانان معتقدند کنترل دستوری قیمت، بدون اصلاح سمت عرضه، در بلندمدت آثار جانبی قابل‌توجهی دارد که از جمله آن‌ها می‌توان به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در بازار اجاره، خروج بخشی از واحدهای مسکونی از بازار استیجار، افزایش قراردادهای غیررسمی، دریافت مبالغ خارج از قرارداد و انتقال بخشی از افزایش قیمت به ودیعه یا سایر هزینه‌ها اشاره کرد.

به عبارت دیگر، اگر رشد هزینه‌های مالک بیش از سقف مجاز باشد، بخشی از عرضه ممکن است از بازار رسمی خارج شود.

شکاف میان تورم و سقف افزایش اجاره

یکی از مهم‌ترین چالش‌های سال جاری، فاصله میان نرخ تورم و سقف قانونی افزایش اجاره‌به بوده است.

اگر هزینه نگهداری ساختمان، مالیات، بیمه، تعمیرات و استهلاک سالانه بیش از ۲۵ درصد رشد کند، موجر ممکن است احساس کند که سقف تعیین‌شده بازده سرمایه‌گذاری وی را کاهش می‌دهد. از سوی دیگر، اگر افزایش اجاره متناسب با نرخ تورم آزاد شود، بسیاری از خانوارها توان پرداخت اجاره را از دست خواهند داد.

بنابراین سیاست‌گذار در عمل میان دو هدف متعارض یعنی حمایت از مستاجر و حفظ انگیزه عرضه واحدهای استیجاری قرار می‌گیرد.

آثار سقف اجاره بر بازار مسکن

تعیین سقف افزایش اجاره می‌تواند آثار متفاوتی بر بازار داشته باشد که ازجمله آثار مثبت آن می‌توان به کاهش رشد اجاره‌بها در کوتاه‌مدت، افزایش امنیت سکونت، کاهش دعاوی ناشی از افزایش ناگهانی اجاره و کنترل نسبی انتظارات تورمی و ازجمله آثار منفی آن می‌توان به کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن استیجاری، افزایش قراردادهای خارج از چارچوب رسمی، انتقال بخشی از افزایش قیمت به ودیعه و کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای در برخی مناطق اشاره کرد.

لازم به ذکر است که شدت هر یک از این آثار به وضعیت تورم، عرضه مسکن، نرخ سود بانکی و سیاست‌های مکمل دولت بستگی دارد.

تجربه سایر کشورها چه می‌گوید؟

کنترل اجاره تنها مختص ایران نیست. کشورهایی مانند آلمان، فرانسه، هلند و برخی ایالت‌های آمریکا نیز در مقاطع مختلف از ابزار کنترل اجاره استفاده کرده‌اند.

با این حال، تجربه جهانی نشان می‌دهد که موفقیت این سیاست زمانی بیشتر است که هم‌زمان با آن عرضه مسکن افزایش یابد؛ ساخت مسکن استیجاری تشویق شود؛ نظام مالیاتی کارآمد اجرا شود و قراردادهای اجاره شفاف و قابل نظارت باشند. در غیر این صورت، کنترل اجاره به‌ تنهایی قادر به حل مشکلات ساختاری بازار نخواهد بود.

راهکارهای پیشنهادی برای تعادل بازار اجاره

برای ایجاد تعادل پایدار در بازار، کارشناسان حوزه مسکن مجموعه‌ای از اقدامات را پیشنهاد می‌کنند که ازجمله آن‌ها می‌توان به افزایش عرضه مسکن استیجاری، تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن، توسعه بازار اجاره حرفه‌ای، اعطای مشوق‌های مالیاتی به موجران قانون‌مدار، گسترش تسهیلات ودیعه مسکن، ثبت کامل قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی و افزایش شفافیت اطلاعات بازار اشاره کرد.

در مجموع ترکیب این سیاست‌ها می‌تواند اثربخشی کنترل اجاره را افزایش دهد و زمینه بازگشت آرامش به بازار مسکن و اجاره‌بها را فراهم سازد.

چشم‌انداز بازار اجاره در نیمه دوم سال ۱۴۰۵

اگر روند تورم عمومی و رشد هزینه‌های ساخت ادامه یابد، انتظار می‌رود فشار بر بازار اجاره همچنان پابرجا باشد. در مقابل، اگر سیاست‌های افزایش عرضه و حمایت از تولید مسکن با سرعت بیشتری اجرا شوند، احتمال کاهش فاصله میان رشد اجاره و نرخ تورم وجود دارد.

در کوتاه‌مدت، سقف افزایش اجاره می‌تواند از رشد ناگهانی هزینه‌های سکونت جلوگیری کند اما در میان‌مدت و بلندمدت، موفقیت این سیاست به اصلاحات ساختاری در بخش مسکن وابسته است.

در پایان سقف افزایش اجاره‌بهای سال ۱۴۰۵ را نمی‌توان صرفا یک تصمیم حقوقی دانست؛ چراکه این سیاست بخشی از راهبرد مدیریت بازار مسکن در شرایط تورمی است. تعیین سقف ۲۵ درصدی برای قراردادهای تمدیدی با هدف حمایت از مستاجران انجام شده اما هم‌زمان با واقعیت‌های اقتصادی بازار، ازجمله رشد هزینه‌های مالکیت، افزایش قیمت مسکن و محدودیت عرضه روبه‌روست.

تجربه داخلی و بین‌المللی نشان می‌دهد کنترل اجاره زمانی بیشترین اثربخشی را دارد که در کنار آن، سیاست‌های توسعه عرضه، اصلاح نظام مالیاتی، شفاف‌سازی قراردادها و حمایت هدفمند از مستاجران نیز اجرا شود. در غیر این صورت، سقف افزایش اجاره‌بها هرچند می‌تواند از جهش‌های مقطعی جلوگیری کند اما به‌ تنهایی قادر به حل مشکلات ساختاری بازار اجاره نخواهد بود.

انتهای پیام//